界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

房地產(chǎn)行業(yè)面臨“前所未有的挑戰(zhàn)”下，貝殼管理層再次于業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)“沒(méi)有躺平”。

作為頭部中介公司，貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）的業(yè)績(jī)無(wú)可避免受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響。

3月16日晚間，貝殼發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2022年?duì)I業(yè)收入為607億元，同比下降24.9%。營(yíng)收下滑主要由于全年成交額（GTV）同比下降32.3%至約2.61萬(wàn)億元。以致全年出現(xiàn)凈虧損13.97億元，而2021年凈虧損為5.25億元。

“這一輪市場(chǎng)波動(dòng)是我們作為平臺(tái)經(jīng)歷的第一次大考?！必悮ざ麻L(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，近兩年貝殼內(nèi)部快速進(jìn)行了一系列調(diào)整，開啟一體兩翼戰(zhàn)略，由規(guī)模擴(kuò)張向有質(zhì)量的發(fā)展轉(zhuǎn)型，落地了一系列降本增效舉措。

自去年第四季度開始，貝殼的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)多維度回暖。受全國(guó)核心城市、成都及長(zhǎng)三角存量房市場(chǎng)復(fù)蘇影響，2022年第四季度，貝殼存量房GTV四季度同比提升1.5%，雖然新房GTV同比下降26%，但整體表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。

因此，貝殼在去年四季度實(shí)現(xiàn)收入167億元，超出業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)一致預(yù)期。經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)扭虧回正至3.87億元，2021年同期為虧損11.84億元。

市場(chǎng)回暖在新的一年表現(xiàn)更為明顯。彭永東在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，截至2月底，貝殼平臺(tái)存量房交易同比大幅回升，交易量接近21年同期水平，即存量房交易最活躍的年度交易水平。新房承銷數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯的同比回升，恢復(fù)至接近2020年疫情后的交易水平。

告別規(guī)模粗放拓展

過(guò)去兩年間，貝殼的平臺(tái)門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在接續(xù)縮減。

按照貝殼披露的數(shù)據(jù)，截至2022年末，其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394020名，較上一年減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349681名，較上年減少14%。

截至2022年12月31日，貝殼的門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%。截至2022年12月31日，活躍門店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。

貝殼管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，盡管22年平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)出現(xiàn)下降，但是平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人和門店的結(jié)構(gòu)效率都在持續(xù)改善。同比增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn)。德佑和貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經(jīng)紀(jì)人流失率降至3.1%。

隨著市場(chǎng)回暖，一些出險(xiǎn)房企開始重新招人，貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤回應(yīng)規(guī)模擴(kuò)張問(wèn)題稱，“今年沒(méi)有大規(guī)模拓展門店和經(jīng)紀(jì)人的計(jì)劃。還是會(huì)繼續(xù)聚焦在單人單店的效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人收入的提升，而不是過(guò)去的粗放拓展規(guī)模的方式，貝殼這點(diǎn)不會(huì)發(fā)生改變。”

在“本輪市場(chǎng)恢復(fù)，行業(yè)并不會(huì)快速的增加產(chǎn)能”的思慮下，貝殼2023年的規(guī)劃是繼續(xù)做大店、優(yōu)質(zhì)店，僅考慮在少數(shù)有規(guī)模訴求的城市做經(jīng)紀(jì)人的增長(zhǎng)，同時(shí)要提升店效與人效。

不過(guò)這也并不意味著貝殼要“固步自封”，在回答是否會(huì)縮減部分城市市場(chǎng)占比時(shí)，徐濤回應(yīng)稱，貝殼從來(lái)不以市占作為業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的考核指標(biāo)，但在城市側(cè)的規(guī)模需要達(dá)到一定門檻，自身網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模效應(yīng)才能充分體現(xiàn)。

“對(duì)于我們表現(xiàn)最好的城市，我們會(huì)繼續(xù)探索在細(xì)分領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。而在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈的城市，規(guī)模仍有較大提升空間。例如上海是萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，目前市場(chǎng)覆蓋規(guī)模仍遠(yuǎn)低于北京，我們會(huì)在這類城市積極落地一系列舉措?！毙鞚硎尽?/p>

在市場(chǎng)活躍度下滑時(shí)期，拋去規(guī)模的野蠻生長(zhǎng)，提效和風(fēng)控就成了首要任務(wù)。

2021年底，貝殼推出了“快傭”模式，即開發(fā)商需提前墊付傭金，成交后快速結(jié)傭，經(jīng)紀(jì)人的回款安全和積極性有所提高。

貝殼提供的數(shù)據(jù)顯示，快傭占比在四季度達(dá)到44%，比例較2022年初翻倍?？靷蝽?xiàng)目平均去化套數(shù)較非快傭項(xiàng)目高35%，開發(fā)商也獲得了更好的銷售去化。

并且去年貝殼還陸續(xù)迭代開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，來(lái)前置管理業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)有房企占比持續(xù)提升，其銷售占比提升至四季度的45%。

2022年，貝殼新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升了4.4個(gè)百分點(diǎn)，且新房壞賬實(shí)現(xiàn)全年沖回，四季度回款天數(shù)降至上市以來(lái)新低。

貝殼管理層表示，在新房業(yè)務(wù)側(cè)今年仍會(huì)延續(xù)去年的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，不會(huì)犧牲安全去拓展平臺(tái)的規(guī)模，同時(shí)我們也會(huì)視市場(chǎng)和開發(fā)商的恢復(fù)情況做動(dòng)態(tài)的調(diào)整。隨著開發(fā)商現(xiàn)金流情況轉(zhuǎn)好，回款情況相對(duì)改善，由此將帶來(lái)他們?cè)谪悮?nèi)部評(píng)級(jí)的被動(dòng)提升，從而擴(kuò)大合作。

家裝、租房業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)突破

2022年是貝殼兩翼賽道的出生生根之年。在將圣都家裝的業(yè)績(jī)合并入賬、于北京、廣州等城市落地門店之后，貝殼在家裝家具方面的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。

數(shù)據(jù)顯示，可比口徑下，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同額69億元，同比提升31%，其中貝殼“一體”業(yè)務(wù)合作貢獻(xiàn)占比達(dá)33%。北京和杭州雙城實(shí)現(xiàn)了年合同額超過(guò)10億的第一個(gè)階段性目標(biāo)。

作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業(yè)務(wù)也在持續(xù)擴(kuò)大。去年3月，貝殼把租房上升到戰(zhàn)略層面，提出要實(shí)現(xiàn)2022年達(dá)到10萬(wàn)間房源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年貝殼租房業(yè)務(wù)進(jìn)入了13個(gè)城市，總在管規(guī)模突破12萬(wàn)間，其中分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破了7萬(wàn)套，已完成階段性目標(biāo)。

對(duì)于“兩翼”業(yè)務(wù)，貝殼管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年會(huì)在2022年已進(jìn)入的城市里慣性增長(zhǎng)，而不會(huì)追求全面快速的規(guī)模增長(zhǎng)。同時(shí)要對(duì)整裝業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)管理轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)租房業(yè)務(wù)去化天數(shù)下降、消費(fèi)者滿意度，服務(wù)者和業(yè)務(wù)效率的提升。

“2023年我們想把幾個(gè)重點(diǎn)城市去打透，讓幾個(gè)重點(diǎn)城市成為標(biāo)桿業(yè)務(wù)，也就真正完成了從0.1~1的突破。然后到2024年，我們可以將這些標(biāo)桿城市向全國(guó)去復(fù)制和推廣?！?/p>

重點(diǎn)城市之一就是北京。數(shù)據(jù)顯示，在北京市場(chǎng)，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業(yè)務(wù)收入占比由21年不到的3%，提升至22年超過(guò)11%。

在彭永東眼里，過(guò)去一年的行業(yè)調(diào)整周期，也驗(yàn)證了兩翼對(duì)于房屋交易這個(gè)“一體”賽道不僅是自然的契合，更是反哺。

“展望2023年，面對(duì)近期市場(chǎng)的復(fù)蘇信號(hào)，基于中性的市場(chǎng)觀，我們一賽道策略會(huì)比較連貫，在降本增效和管控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)深化運(yùn)營(yíng)?！迸碛罇|表示。

對(duì)于今年第一季度業(yè)績(jī)展望，貝殼預(yù)計(jì)一季度凈收入總額將在180億元至185億元，由2022年同季度上升約43.4%至47.4%。

在營(yíng)收預(yù)期提升之下，貝殼股價(jià)也迎來(lái)上漲。截止發(fā)稿時(shí)，貝殼在美股漲超5%，總市值為225.08億美元；在港股漲幅為10.38%，總市值為1879億港元。