界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

推進(jìn)境外債務(wù)重組的同時(shí)，融創(chuàng)趕在最后期限前披露了2022年年報(bào)，雖然各財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍處在上市以來(lái)的低位，但也離復(fù)牌近了一步。

3月31日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）發(fā)布的2022年中期及全年業(yè)績(jī)顯示，2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收967.5億元，較2021年減少了千億，截至2022年末的現(xiàn)金余額約375.4億元。

值得注意的是， 融創(chuàng)還在年報(bào)中表示，公司正積極滿(mǎn)足復(fù)牌指引的要求，在聯(lián)交所批準(zhǔn)的前提下，預(yù)期將于2023年4月份恢復(fù)交易。

從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，收入出現(xiàn)大幅下滑，主要是受銷(xiāo)售端的低迷影響。數(shù)據(jù)顯示，2021年融創(chuàng)全年合同銷(xiāo)售額5973.6億元，到2022年則為1693.3億元。因此，融創(chuàng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)主業(yè)2022年收入同比減少約51.2%至967.5億元。

繼2021年出現(xiàn)上市以來(lái)首次虧損后，2022年度融創(chuàng)也在繼續(xù)虧損，但幅度有所減緩，2022年的核心凈利潤(rùn)虧損約138.6億元，同比減少約45.2%。

與多家民營(yíng)房企的虧損主因類(lèi)似，融創(chuàng)在2022年也進(jìn)行了大幅計(jì)提減值，不過(guò)數(shù)量較上一年有所縮減，其中最具代表性的是處置資產(chǎn)帶來(lái)的減值數(shù)額，較2021年同期少146.3億元，金融資產(chǎn)及合同縮減資產(chǎn)減值也較前一年減少44.2億元。

在存貨減值充分計(jì)提后，截至2022年末，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)約864億元。

過(guò)去一年多，融創(chuàng)降負(fù)債也有一定成效。截至2022年末，負(fù)債總額同比下降約481億元。

其中，有息負(fù)債約為2984億元，相比2021年減少約233億元；公司連同其合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的有息負(fù)債約為4043億元，相比2021年減少約642億元。

另外，融創(chuàng)的銷(xiāo)售開(kāi)支、行政開(kāi)支等各項(xiàng)費(fèi)用也有所降低，省出了44.3億元。這與其內(nèi)部的多種調(diào)整密切相關(guān)，比如優(yōu)化管理架構(gòu)，截至2022年末，融創(chuàng)共有約4.5萬(wàn)雇員，較2021年底減少2萬(wàn)多人。

關(guān)于資產(chǎn)處置力度、經(jīng)營(yíng)策略相較于2021年產(chǎn)生的變化，融創(chuàng)中國(guó)CEO汪孟德在3月29日電投資者會(huì)議上表示，過(guò)去一年融創(chuàng)是圍繞兩個(gè)重心推進(jìn)工作的，除全力保交付和基本運(yùn)營(yíng)外，另一個(gè)重要任務(wù)是保價(jià)值。

“保護(hù)價(jià)值，就是不再低價(jià)地處置核心資產(chǎn)，因?yàn)槿绻麤](méi)有整體的解決方案，在極端特殊的市場(chǎng)情況下，低價(jià)變賣(mài)核心資產(chǎn)，將嚴(yán)重影響長(zhǎng)期的交付和債務(wù)清償問(wèn)題的解決。對(duì)整體質(zhì)量很好的核心資產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，能讓公司有好的恢復(fù)基礎(chǔ)?！?/span>

汪孟德還介紹稱(chēng)，已經(jīng)開(kāi)始在城市布局方面堅(jiān)決退出一些城市，將管理精力聚焦在更有優(yōu)勢(shì)的城市，同時(shí)縮小管理半徑，比如將之前的7個(gè)區(qū)域拆分整合成10個(gè)區(qū)域，以實(shí)現(xiàn)更加精細(xì)化的管控，并且在財(cái)務(wù)融資、現(xiàn)金流管控，資產(chǎn)處置和投資決策方面，集團(tuán)總部將進(jìn)一步加強(qiáng)管控。

這也是融創(chuàng)對(duì)曾經(jīng)管理、運(yùn)營(yíng)上的錯(cuò)誤進(jìn)行修正的結(jié)果。

融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌在投資者會(huì)議上也表示，“公司出現(xiàn)目前的問(wèn)題，更本質(zhì)還是自己的問(wèn)題造成的”，表現(xiàn)為“追求規(guī)模的慣性，讓公司在投資上過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)”，以及“權(quán)力過(guò)于下放，讓公司的安全墊不夠厚”，因此沒(méi)有經(jīng)受住這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的考驗(yàn)。

自2021年下半年開(kāi)始，融創(chuàng)消失在了各個(gè)城市的土拍市場(chǎng)，因此土儲(chǔ)不增反減，截至2022年末，融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.3億平方米，權(quán)益土地貨值約1.41萬(wàn)億。

有知情人士對(duì)界面新聞表示，在融創(chuàng)一系列“回歸正常經(jīng)營(yíng)”的階段性目標(biāo)中，拿地并不在其中。這也意味著融創(chuàng)短期內(nèi)不會(huì)再新增土儲(chǔ)，不過(guò)前期積累下的過(guò)萬(wàn)億貨值，已經(jīng)比諸多已發(fā)布年報(bào)的頭部房企高出不少，足夠其安排后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

汪孟德表示，隨著公司復(fù)常工作的有序推進(jìn)、落地，經(jīng)營(yíng)不斷恢復(fù)，市場(chǎng)對(duì)公司的信心也將逐步提升?！肮緦⒆プ∈袌?chǎng)窗口，加大供貨力度，促使銷(xiāo)售在下半年有一個(gè)更好的恢復(fù)，支持經(jīng)營(yíng)更快地恢復(fù)穩(wěn)定。”

目前，融創(chuàng)能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)并逐步修正其過(guò)錯(cuò)，取決于是否完成境外債務(wù)重組，以及是否與其余貸款人就展期磋商或延期。

今年3月份，其90多億美元境外債重組方案已與債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議。知情人士對(duì)界面新聞表示，按照行業(yè)慣例，方案預(yù)計(jì)會(huì)順利拿到75%以上的贊成票，并在年內(nèi)完成必要的法律程序。

2022年末，融創(chuàng)已將160億元境內(nèi)債重組。根據(jù)財(cái)報(bào)，融創(chuàng)還與境內(nèi)其他貸款人達(dá)成本金合計(jì)181.7億元貸款展期。不過(guò)，因貸款人分散且市場(chǎng)狀況不斷變化，融創(chuàng)仍需時(shí)間與各名貸款人逐一確定展期方案。

汪孟德對(duì)此表示，融創(chuàng)絕大部分的項(xiàng)目貸款是正常的，尤其是在核心城市。并且一直在積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)的支持，對(duì)于銀行類(lèi)債務(wù)在“總對(duì)總”進(jìn)行合理的展期安排，對(duì)于信托等展期難度較大的融資，也在積極溝通，將通過(guò)引進(jìn)AMC等第三方資金來(lái)整體解決。

據(jù)了解，在與AMC機(jī)構(gòu)合作盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)方面，融創(chuàng)已與各大AMC整體合作超過(guò)了200億元，現(xiàn)在還有很多項(xiàng)目正在對(duì)接、持續(xù)推進(jìn)和落地過(guò)程中。

融創(chuàng)也在積極申請(qǐng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，以確保項(xiàng)目的建設(shè)與交付。目前第一批的保交樓資金約110億元已經(jīng)落地項(xiàng)目，第二批已經(jīng)有幾十個(gè)項(xiàng)目獲得審批，資金已經(jīng)有實(shí)質(zhì)落地。

按照保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款的政策，銀行方面還需進(jìn)行配套融資，已經(jīng)有部分項(xiàng)目落地放款，對(duì)融創(chuàng)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交付具有重大作用。

“境內(nèi)外公開(kāi)債務(wù)重組的成功、2022年年報(bào)的發(fā)布和股票的復(fù)牌，將是公司恢復(fù)的重要里程碑?！?/span>汪孟德表示，短期內(nèi)公司依然面臨較大壓力和挑戰(zhàn)，銷(xiāo)售恢復(fù)、問(wèn)題解決都是循序漸進(jìn)的過(guò)程，但在保交付、債務(wù)重組等工作的推進(jìn)以及行業(yè)恢復(fù)的大環(huán)境下，有信心讓公司逐步恢復(fù)正常。