界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
緩慢復(fù)蘇的樓市下暗流涌動(dòng)，在4月20日的廣州土拍中，“長隆巨無霸地塊”的競拍上演了戲劇性的一幕。
華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體在搖中其中一塊宅地后，第二塊搖號(hào)宅地也被其摘走，現(xiàn)場有人立馬喊出“假的！”，另外參與搖號(hào)的三家房企中招商蛇口和保利發(fā)展也拒絕在結(jié)果確認(rèn)書上簽字。
在經(jīng)歷一些波折后，到晚上七點(diǎn)左右，廣州公共資源交易中心還是正式公布了華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體中標(biāo)上述兩宗住宅地塊的結(jié)果。
此番出讓的“長隆巨無霸地塊”由兩宗宅地+兩宗商業(yè)用地組成，總起拍價(jià)約為175億元，最終成交價(jià)約為197億元，住宅樓面價(jià)約為3.3萬元/平方米。
在廣州土拍的歷史上，總價(jià)超過100億的地塊并不多，此番出讓的“長隆巨無霸地塊”總價(jià)也僅次于廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊255億元的總價(jià)。
此次“長隆巨無霸地塊”四宗地塊雖然連成一片，但卻選擇分開出讓，不過按照出讓條件，想競拍住宅地塊（BA0902125、011）的企業(yè)，必須參與商業(yè)地塊（BA0902010、116、118、121地塊）的競投，在這樣的情況下，房企競拍意味著需要同時(shí)拿下四塊地。
據(jù)界面新聞了解，在“長隆巨無霸地塊”正式出讓前，華潤置地便已深度接觸，并和附近的大地主長隆集團(tuán)達(dá)成合作，已經(jīng)進(jìn)場動(dòng)工了。加上商業(yè)地塊項(xiàng)目的定向性條款，外界普遍認(rèn)為此次土拍基本就是走個(gè)流程，最終“長隆巨無霸地塊”還是會(huì)被華潤置地收入囊中。
商業(yè)地塊的履約監(jiān)管協(xié)議書中寫明，土地競得者引入的商業(yè)項(xiàng)目管理和運(yùn)營者必須是2022年《財(cái)富》世界500強(qiáng)中排名前100名的企業(yè)，以及具有中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)評定的“2021年中國連鎖百強(qiáng)”排行榜前10強(qiáng)的企業(yè)，同時(shí)引入購物品牌須為太古匯、嘉里城、國金中心(IFS)、萬象商業(yè)、恒隆廣場其中一家。
土地開拍前已有消息傳出，華潤置地將在長隆引入旗下萬象系商業(yè)，剛好在上述協(xié)議要求的購物品牌名單中。
就在外界以為華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體拿下“長隆巨無霸地塊”已經(jīng)板上釘釘?shù)那闆r下，同為央企的保利發(fā)展、招商蛇口以及珠海國企華發(fā)加入戰(zhàn)局。
這三家央國企去年以來也都顯示出較強(qiáng)的逆勢拿地決心。
面對嚴(yán)苛的商業(yè)運(yùn)營條件，這三家央國企貌似也并沒有簡單陪跑的打算，在正式競拍中，與華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體展開激烈競價(jià)，最終兩塊住宅用地都達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。
BA0902125住宅地塊的起拍價(jià)為73.17億元，最高限制地價(jià)約為84.15億元，在經(jīng)過50多輪的競價(jià)后觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；BA0902011住宅地塊的起拍價(jià)為71.95億元，最高限制地價(jià)為82.74億元，在經(jīng)過50輪的競價(jià)后觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
當(dāng)天先搖號(hào)的地塊是BA0902011，華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體中簽；一個(gè)小時(shí)后，大概下午三點(diǎn)多，華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體再度中簽BA0902125地塊，面對如此巧合的結(jié)果，現(xiàn)場有參拍房企激憤喊出“假的”，招商蛇口、保利發(fā)展也拒絕在結(jié)果確認(rèn)書上簽字。
據(jù)界面新聞了解，面對此突發(fā)情況，相關(guān)工作人員決定清場，剩下參拍房企閉門開會(huì)。
廣州公共資源交易中心信息顯示，截至傍晚6點(diǎn)20，兩宗住宅地塊的搖號(hào)結(jié)果仍未出爐，但下午五點(diǎn)開始競價(jià)的兩宗商住地塊在五點(diǎn)過了沒多久后就公布了競拍結(jié)果，均為華潤置地+長隆集團(tuán)聯(lián)合體。
之所以能引起頭部央國企如此激烈的爭搶，也是因?yàn)椤伴L隆巨無霸地塊”自身素質(zhì)足夠好。
據(jù)了解，地塊位于番禺區(qū)西北部，長隆片區(qū)東南部，新光快速以東，漢溪大道以北，東側(cè)緊鄰萬博商務(wù)區(qū)。
按廣州市規(guī)劃和自然資源局，該地塊系萬博商務(wù)區(qū)、長隆-萬博世界級(jí)商圈開發(fā)建設(shè)的突破口和主陣地，將打造廣州培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的標(biāo)桿項(xiàng)目。
克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)也指出，兩宗地塊左擁長隆度假區(qū)，右抱萬博CBD，未來連片開發(fā)后即可打通兩者之間的“真空地帶”，位置極具戰(zhàn)略意義。
該地塊周邊配套已十分成熟，截至目前，萬博CBD已經(jīng)聚集了39座甲級(jí)寫字樓，還有萬達(dá)、天河城等九大商業(yè)體；此外，軌道交通方面也十分通達(dá)。
與此同時(shí)，地塊在教育配套上預(yù)留了中小學(xué)用地，配建72班小學(xué)+36班初中，將補(bǔ)足板塊內(nèi)的教育短板。
開發(fā)商對該地塊的看好還在于周邊新房市場表現(xiàn)不錯(cuò)。目前地塊周邊競品有華發(fā)越秀·和樾府、新世界耀勝尊府等，售價(jià)在6-8萬/平方米。
克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)表示，根據(jù)兩宗宅地3字頭的成交樓面價(jià)，盡管剔除配建后凈樓面價(jià)要比明面上高出不少，但總的來看依然有較大的利潤空間。
廣州今年首批公布的涉宅地塊共有8宗，原本計(jì)劃4月21日出讓的增城區(qū)一宗地塊因故終止出讓，其余7宗已全部出讓完畢。
今年廣州首批出讓的地塊依然存在較為明顯的冷熱分化。除了此次兩宗番禺長隆地塊、第二次土拍中的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和第三次土拍中的番禺迎賓路地塊觸頂搖號(hào)外，其余地塊均以底價(jià)出讓，且由國企和地方城投平臺(tái)拿下。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對界面新聞表示，廣州土拍市場的表現(xiàn)反映當(dāng)前宏觀環(huán)境及政策環(huán)境改善之后房企的拿地積極性在提升，但這種熱情是帶有選擇性的，不管是民企還是國企，不管是外圍片區(qū)還是中心城區(qū)，房企拿地的首要前提是能夠算得過賬，也就是銷售流速和利潤空間要有保障，對于滿足以上條件的地塊競爭也會(huì)比去年激烈得多。