文｜讀懂財(cái)經(jīng)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的靴子終于落地了。
5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》涉及加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等十方面。
與市場(chǎng)此前的認(rèn)知不同，《意見(jiàn)》并非打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展，更像是一個(gè)廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。作為近年來(lái)政府官方層面為數(shù)不多對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)行業(yè)的表態(tài)，此次意見(jiàn)在肯定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也對(duì)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)機(jī)制等方面做出了明確的指引。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，《意見(jiàn)》的出臺(tái)，對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極作用，同時(shí)也為行業(yè)發(fā)展提出了很多新思路。
/ 01 / 優(yōu)化定價(jià)機(jī)制，推進(jìn)探索新發(fā)展模式
隨著《意見(jiàn)》的發(fā)布，如何理解此次政策的意義成為市場(chǎng)普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。
從整體內(nèi)容看，定價(jià)機(jī)制作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心問(wèn)題，成為此次《意見(jiàn)》的重中之重。在經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)方面，此次政策明確定價(jià)的三要素，即服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和供求關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，政策也圍繞中介費(fèi)合理化、透明化以及支付機(jī)制提出了相應(yīng)的建議。
其中，對(duì)于最為重要的中介費(fèi)率，《意見(jiàn)》并沒(méi)有通過(guò)劃定一個(gè)臨界值直接管制費(fèi)率?！兑庖?jiàn)》規(guī)定了“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”，表示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。
這與之前市場(chǎng)傳聞的中介費(fèi)率限價(jià)不同。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)率市場(chǎng)化的趨勢(shì)沒(méi)有改變?？紤]地產(chǎn)行業(yè)目前處于下行趨勢(shì)，市場(chǎng)化機(jī)制的完善有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)好消息。
“這個(gè)消息傳言已久，最終落地的政策，沒(méi)有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，對(duì)于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒(méi)有一刀切，體現(xiàn)了政府智慧?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。
在對(duì)費(fèi)率沒(méi)有直接限制的同時(shí)，《意見(jiàn)》還提出了經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)透明化。根據(jù)政策建議，收費(fèi)之前不僅需要明確公示，還要當(dāng)事人簽字。這一規(guī)定基本與國(guó)外接近。在國(guó)外成熟市場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往會(huì)寫(xiě)入委托合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前置確定，極大避免了后續(xù)的費(fèi)率爭(zhēng)議。
從這個(gè)角度上說(shuō)，公示和簽字的規(guī)定，為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的費(fèi)率收取和經(jīng)紀(jì)人權(quán)益保護(hù)提供了依據(jù)，將促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。郭毅表示，此舉將定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。
在支付機(jī)制方面，《意見(jiàn)》建議，引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。這將極大改變現(xiàn)有的支付機(jī)制。盡管目前中國(guó)平均的中介費(fèi)率不足2%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的費(fèi)率差距甚遠(yuǎn)（美國(guó)6%，日本5%）。但在實(shí)際支付中，買(mǎi)方需要承擔(dān)幾乎所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)，而國(guó)外主要是賣(mài)方支付絕大部分或全部由賣(mài)方支付。隨著意見(jiàn)的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)支付中介費(fèi)支付機(jī)制也將與國(guó)際接軌。
在優(yōu)化定價(jià)機(jī)制的同時(shí)，意見(jiàn)還明確鼓勵(lì)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式。在此次政策，明確了經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。其中，基本服務(wù)是促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨(dú)提供的額外服務(wù)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該表述將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的“新菜單”，延伸服務(wù)將是未來(lái)值得探索的新領(lǐng)域。
無(wú)論優(yōu)化定價(jià)機(jī)制，還是鼓勵(lì)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式，都說(shuō)明了《意見(jiàn)》不應(yīng)該被簡(jiǎn)單解讀為傭金管理政策，反而更像是一個(gè)廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。
/ 02 / 全面規(guī)范，促進(jìn)中介行業(yè)健康發(fā)展
《意見(jiàn)》之所以在市場(chǎng)引起很大的反響，除了本身的內(nèi)容外，更重要的是，這是多年來(lái)官方層面少有的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的完整的表態(tài)，這背后反映出政府對(duì)于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的認(rèn)可。
清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長(zhǎng)聘副教授、博士生導(dǎo)師吳璟表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)已經(jīng)有二十多年的發(fā)展歷史了，《意見(jiàn)》是近年來(lái)第一次以部級(jí)聯(lián)席文件的方式專(zhuān)門(mén)對(duì)行業(yè)進(jìn)行的管理指導(dǎo)，規(guī)格很高；《意見(jiàn)》開(kāi)頭就開(kāi)宗明義地肯定了這個(gè)行業(yè)的重要性，對(duì)行業(yè)的存在價(jià)值、社會(huì)地位是一種認(rèn)可。
在肯定行業(yè)價(jià)值的同時(shí)，政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展方向做出了明確的指引。除了優(yōu)化定價(jià)機(jī)制外，政策還對(duì)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)提出了意見(jiàn)。比如，《意見(jiàn)》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都應(yīng)向住建部門(mén)備案，并具體規(guī)范了其管理要求。
“這一政策會(huì)讓渠道公司、從事帶客看房服務(wù)的媒體平臺(tái)浮上水面，而隨著管理要求的進(jìn)一步規(guī)范，以及監(jiān)管措施的實(shí)施，將有助全方位保障消費(fèi)者利益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”郭毅認(rèn)為。
在規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的同時(shí)，《意見(jiàn)》還對(duì)經(jīng)紀(jì)人提出了相應(yīng)的要求。比如，人員實(shí)名登記，佩戴信息卡等。對(duì)于這樣的規(guī)定，空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)解讀道，“經(jīng)紀(jì)行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，對(duì)人的規(guī)范是一切的源頭，只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范。在這一點(diǎn)上，行業(yè)協(xié)會(huì)和經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)都可以做非常多的工作?！?/p>
放在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)看，《意見(jiàn)》的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展有著更為積極的意義。今年以來(lái)，二手房市場(chǎng)總體趨于活躍并步入復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。以杭州為例，根據(jù)錢(qián)報(bào)美好生活研究院數(shù)據(jù)，今年3月杭州二手房成交數(shù)據(jù)繼續(xù)攀升，整個(gè)杭州市（含臨安、富陽(yáng)，不含桐廬、建德、淳安）二手房共計(jì)成交10096套，環(huán)比2月漲幅達(dá)60%，同比去年3月更是上漲120%。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，《意見(jiàn)》從全國(guó)層面出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)全鏈條加以監(jiān)督和規(guī)范，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)提升、取費(fèi)的公開(kāi)透明，對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展將是長(zhǎng)期利好；在全國(guó)一二線城市逐步進(jìn)入存量交易時(shí)代的當(dāng)口，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)動(dòng)力。
可以預(yù)見(jiàn)，中介行業(yè)的規(guī)范有望推動(dòng)二手房交易持續(xù)回暖，并進(jìn)一步促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。