記者 杜萌

基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行又有最新舉措。

5月12日，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂了REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引。同日，滬深兩市交易所對(duì)外發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》的通知，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化信息披露要求。

深交所表示，此次《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》的修訂突出以“管資產(chǎn)”為核心，進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，強(qiáng)化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩大類資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，進(jìn)一步健全并發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場功能，推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》從基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估、準(zhǔn)入門檻、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交易安排等多個(gè)章節(jié)對(duì)REIT項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)范。

具體來看，一是細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流要求。加強(qiáng)原始權(quán)益人約束，要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；規(guī)范中介機(jī)構(gòu)選聘，要求管理人聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循最少必需原則，且專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有依法從事相關(guān)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)；細(xì)化評(píng)估和現(xiàn)金流要求，明確評(píng)估報(bào)告與可供分配金額測算報(bào)告對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果的差異比例超過百分之五的，管理人應(yīng)當(dāng)披露原因。同時(shí)，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本性支出安排及其合理性的披露要求。

二是規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。明確基金控制要求，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利;細(xì)化產(chǎn)品命名規(guī)范，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金名稱與資產(chǎn)支持證券名稱應(yīng)當(dāng)表明基金的類別和投資特征，不得誤導(dǎo)投資者；強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，要求基金管理人設(shè)置二級(jí)市場異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕；明確基金經(jīng)理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性；規(guī)范費(fèi)用收取水平，要求基金管理費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)水平能夠覆蓋展業(yè)成本，相關(guān)參與機(jī)構(gòu)不得以明顯低于行業(yè)定價(jià)水平等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的指引要求，直指目前REIT市場招投標(biāo)的“價(jià)格戰(zhàn)”亂象。“目前全國的資管機(jī)構(gòu)都在各地找項(xiàng)目，為了拿下好的資產(chǎn)項(xiàng)目，甚至0費(fèi)率?！痹撊耸勘硎?。

此前， 興銀基金中標(biāo)的云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出項(xiàng)目發(fā)行、托管都是零費(fèi)率，此舉開了行業(yè)先河。

3月22日，興銀基金官微發(fā)文稱，今年2月17日，興銀基金首次中標(biāo)公募REITs項(xiàng)目——貴州興義市水務(wù)有限責(zé)任公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目（興義水務(wù)公募REITs），打響了興銀基金公募REITs業(yè)務(wù)首秀。3月20日，興銀基金公募REITs團(tuán)隊(duì)再中標(biāo)云投中裕能源公募REITs。

就具體報(bào)價(jià)而言，興銀基金報(bào)出的發(fā)行階段費(fèi)用（包括基金管理人財(cái)務(wù)顧問費(fèi)及其他中介費(fèi)用）費(fèi)率和托管費(fèi)率響應(yīng)報(bào)價(jià)（%/年）這兩項(xiàng)費(fèi)用均為0費(fèi)率。這意味著興銀基金將無償為該項(xiàng)目提供REIT發(fā)行階段的各項(xiàng)服務(wù)。

此外，《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》還著重明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩大類資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)、信息披露制度等。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT項(xiàng)目，文中要求明確土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、評(píng)估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求。明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的投資性房地產(chǎn)原則上應(yīng)當(dāng)采用成本法進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。

對(duì)于收費(fèi)公路REIT項(xiàng)目，明確收費(fèi)公路項(xiàng)目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化收費(fèi)公路項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、競爭性交通設(shè)施項(xiàng)目影響、評(píng)估參數(shù)、收費(fèi)減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目延續(xù)或者提升道路通行能力的安排、經(jīng)營權(quán)提前回收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并采取相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。此外，關(guān)注項(xiàng)目隱性質(zhì)量問題，要求管理人進(jìn)行核查，原始權(quán)益人承諾其提供的安全風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

上交所表示，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，截至目前，上交所共有20只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得注冊(cè)批復(fù)，預(yù)計(jì)最新獲批2只REIT產(chǎn)品成功發(fā)行后，市場融資規(guī)模將超710億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資額將超3300億元。已獲批項(xiàng)目涵蓋了倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。