界面新聞記者 | 牛鈺
在今年一季度樓市復蘇之下，頭部房產中介公司貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）的業(yè)績表現也隨之大幅回升，交易額、營收等多項數據同比上漲。
5月18日，貝殼發(fā)布的2023年第一季度財務業(yè)績顯示，第一季度總交易額（GTV）為9715億元，同比增長65.8%，其中，新房業(yè)務和二手房業(yè)務的交易額分別為2779億元和6643億元，分別同比增長44.2%和77.6%。
今年一季度，貝殼的家裝家居業(yè)務的交易額也達到27億元，較2022年同期的2億元有較大幅度增長，新興業(yè)務的交易額為267億元，同比上漲40.6%。
新興業(yè)務包含租房業(yè)務在內，收入增長主要由于規(guī)模的迅速擴張，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套，其中分散式租賃住房管理服務“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。
得益于“一體兩翼”業(yè)務線多點開花，貝殼今年一季度凈收入為203億元，同比增長61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤27.5億元，同比實現扭虧為盈。
“過去的三個季度分別代表了三種市場情況，2022年第三季度市場處于復蘇通道中，第四季度是異常艱難的市場，而今年第一個季度又是一個購房集中釋放的市場?！?貝殼管理層在業(yè)績交流會上表示，在市場回彈之時，貝殼在積極搶收中實現了交易規(guī)模大幅超越市場的表現。
根據貝殼研究院數據，第一季度全國二手房交易額同比增長51.2%，而貝殼一季度實現二手房交易額同比增長77.6%，市場滲透環(huán)比提升了6.61%。
在新房方面，國家統(tǒng)計局數據顯示，一季度新房銷售面積同比增長1.4%，6個季度以來首次同比轉正，全國新房銷售額同比增長7.1%。同期貝殼的新房業(yè)務交易額同比增長44.2%，市場滲透環(huán)比提升了1%。
據貝殼管理層介紹，這種超于市場的表現是經營策略日漸精細化、經紀人能力在低迷市場中有所提升以及在復蘇中及時的擴張。
數據顯示，今年第一季度，在行業(yè)諸多服務商選擇退出縮減布局時，貝殼的門店和經紀人數分別告別連續(xù)五六個季度的下降，活躍門店數環(huán)比增加6%至超過3.96萬家，活躍經濟人數環(huán)比增加高達18%，重回41萬人大關。
貝殼高層在電話會上表示，在精細化管理方面，2022年之前，貝殼更關注新增門店和經紀人數量，今年以來對于新增門店和經紀人設有限額，并分析不同商圈，僅允許非飽和區(qū)域新增。
而新房業(yè)務的增長也有二手市場的助力，據貝殼管理層介紹，其新房渠道市場的客戶超過50%來自二手，在存量業(yè)務表現優(yōu)秀的城市中，新房業(yè)務的市場滲透提升更加的明顯。比如一季度在武漢等城市新房滲透均環(huán)比提升超過了5%。
在新房業(yè)務方面，貝殼從2021年下半年起就逐漸加強與國有開發(fā)商的合作，積極促進銷售轉化。一季度，貝殼持續(xù)提升對信用優(yōu)質房地產企業(yè)的服務能力，來自國資房企的收入占比提升至46%。
超過5000個新房合作樓盤在貝殼實現了“隱號報備”，開發(fā)商陽光承諾已覆蓋超4000個樓盤。新房回款連續(xù)7個季度超過新房收入，一季度應收賬款周轉天數縮短至僅59天，環(huán)比縮短5天。
貝殼管理層指出，今年房地產市場溫和復蘇，呈現出改善性需求為主力，二手房市場帶頭復蘇，二線城市表現強勁等特點。
第一季度貝殼在二線城市的二手房GTV同比提升120%，遠高于一線和三線城市的40%和105%的增幅，2022年同期較低的基數、二線城市當地更好的產業(yè)結構、基礎設施對人口的吸引力和更寬松的限貸限購政策，都支持了二線城市更大幅度的反彈。
盡管交出了一份漂亮的一季度報告，但貝殼今日在美股和港股的股價表現都不盡如人意。截止5月19日收盤，貝殼在港股報38.95港元/股，跌幅為6.17%。
資本市場的擔憂主要來自于樓市的回弱表現，自3月下旬以來，一系列前端指標似乎說明樓市出現了調整。
貝殼管理層對此解釋稱，市場確實出現了一定程度的調整，一方面是積壓需求釋放后的常態(tài)回歸，另一方面也反映出業(yè)主和買方的博弈強化，交易節(jié)奏慢了下來。
但調整幅度在歷史上正常季節(jié)性調整的范圍之內，交易水平仍處于相對高位。貝殼4月的二手、新房認購數據情況仍有同比40%以上的增幅，同時5月以來市場走勢已逐步企穩(wěn)。
“只要關于政策、價格預期、收入預期、新房保交付等變量持續(xù)改善，今年市場溫和復蘇的態(tài)勢就不會變，后續(xù)二手市場可以持續(xù)跑贏新房，一線和強二線城市表現更好?！必悮す芾韺颖硎?。