文|空間秘探 李梓楊
成都一棟投資10.32億元的公寓大樓收到報(bào)價(jià)20億整體打包卻遭拒絕……自2023年以來(lái)，全國(guó)多地公寓板塊大宗市場(chǎng)交易頻現(xiàn)，交易額超百億，有許多企業(yè)選擇重資產(chǎn)入局，背后有著怎樣的考慮，本文淺作探析。
20億“打包”公寓大樓卻遭拒絕
近期，成都交子公園金融商務(wù)區(qū)，一棟52層高的公寓大樓——東方希望中心二期一棟，計(jì)劃面向市場(chǎng)散售。雖說散售，但多家機(jī)構(gòu)卻希望直接投擲20億元欲整購(gòu)大樓。為了促成交易的達(dá)成，更有資方追到上海直接對(duì)話總部東方希望集團(tuán)，最終東方希望拒絕了整購(gòu)大樓的報(bào)價(jià)。
據(jù)了解，東方希望中心二期工程總投資10.32億。通常作為地產(chǎn)開發(fā)商，能夠整體打包出售對(duì)于前期投入而言是很好的資金回流和集團(tuán)收益。但東方希望仍然堅(jiān)持散售，讓業(yè)界不禁好奇，這棟公寓大樓難道還能創(chuàng)造出比20億更大的價(jià)值？
雖然不清楚機(jī)構(gòu)與東方希望集團(tuán)洽談的細(xì)節(jié)，但對(duì)該物業(yè)的區(qū)位、投資選擇以及未來(lái)前景的分析大致可以略知一二。
物業(yè)區(qū)位與條件方面，成都住建局信息顯示，東方希望中心二期公寓大樓在今年3月27日取得預(yù)售證。該物業(yè)位于成都CBD之一交子公園金融商務(wù)區(qū)，位于核心地段，地理位置甚佳。
綜合公開信息可知，該項(xiàng)目二期總建筑面積將近29.63萬(wàn)平方米，規(guī)劃了一棟寫字樓和一棟公寓，其中，入市的公寓大樓地上52層，總高度達(dá)到174米，總建筑面積超過12萬(wàn)平方米。該公寓大樓兩棟物業(yè)，計(jì)劃一棟自持一棟散售，其中散售的樓棟現(xiàn)在只確定哪一部分用來(lái)散售，另一部分也要自持運(yùn)營(yíng)，讓整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的收益更有保障。
可供選擇的投資方向與未來(lái)發(fā)展，也是眾多投資人愿意壕擲資金的重要原因。得益于本身的公寓物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)置入局長(zhǎng)租公寓，亦或是商業(yè)出租辦公都是極佳的投資選擇。再加上，當(dāng)前投資市場(chǎng)較為活躍，亦屬投資的好時(shí)機(jī)。因此，在這個(gè)收購(gòu)成都物業(yè)的極佳位置，基本都是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，即便東方希望有自己的自持項(xiàng)目，也不會(huì)愿意整棟出售。
當(dāng)然，空間秘探注意到在眾多投資選擇中，許多機(jī)構(gòu)是優(yōu)先希望能夠盤下這塊物業(yè)為自身的城市長(zhǎng)租公寓布局?？梢酝茰y(cè)的是，不僅是東方希望集團(tuán)希望自持運(yùn)營(yíng)公寓，這些預(yù)購(gòu)公寓大樓的企業(yè)都頂上了這塊長(zhǎng)租公寓的蛋糕。
外資更為青睞長(zhǎng)租公寓投資項(xiàng)目
長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目隨著時(shí)代的步伐，加快了投資與發(fā)展的腳步。實(shí)際上，自去年以來(lái)，全國(guó)多地公寓市場(chǎng)大宗交易表現(xiàn)突出。
上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，領(lǐng)跑全國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單均為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，成交額近60億元，僅次于辦公業(yè)態(tài)。
在過去的2022年，整體租賃市場(chǎng)都遭受巨大的挑戰(zhàn)，疫情反復(fù)、新增物業(yè)與租賃需求放緩。在這樣的環(huán)境和壓力下，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平均入住率仍達(dá)到86.3%，2022年底在上海的運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約369個(gè)，市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套。可見，上海的長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)展現(xiàn)出較為強(qiáng)大的韌性。
去年8月19日，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理宣布收購(gòu)一處位于上海市五角場(chǎng)新江灣板塊的租賃住宅項(xiàng)目，正式布局中國(guó)租賃住宅市場(chǎng)。據(jù)了解，該項(xiàng)目的前身是富力與合景泰富合作開發(fā)的上海嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，交易代價(jià)約為13億元。
除了博楓資產(chǎn)管理，萬(wàn)科、建行、領(lǐng)盛和世紀(jì)華通等也在加大對(duì)公寓市場(chǎng)的投資力度。
領(lǐng)盛在1-2月先后向朗詩(shī)青杉資本、建發(fā)收購(gòu)了位于上海市楊浦區(qū)的估值為人民幣2.53億元的黃興大樓、總轉(zhuǎn)讓底價(jià)為5.76億元的建發(fā)瓏庭三棟公寓樓；4月，A股游戲公司世紀(jì)華通以6.12億元收購(gòu)華僑城持有的上海寶格麗公寓項(xiàng)目公司51%股權(quán)。
廣州的公寓市場(chǎng)在今年回暖，大宗交易頻繁。合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，今年4月，廣州錄得公寓成交量將近9.52萬(wàn)平方米，環(huán)比繼續(xù)上升13%，同比上升14%，成交量連升三月后繼續(xù)創(chuàng)下新高，其中大宗交易起到了關(guān)鍵作用，大宗交易促使廣州公寓市場(chǎng)3-4月成交量達(dá)到近一年的峰值水平。
整體而言，據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，2022年，北京、上海、廣州、深圳、成都和西安及全國(guó)物流共錄得大宗交易約1789億元，同比下跌9.51%，而公寓的大宗交易額卻同比增長(zhǎng)了25.61%，交易金額提升至103億元。其中，95億元是以持有運(yùn)營(yíng)為目的的交易，占總金額的92%，散售目的的成交金額為8億元，僅占比約為8%。可見市場(chǎng)對(duì)自持運(yùn)營(yíng)公寓市場(chǎng)保有充足的信心，并不急于轉(zhuǎn)售套現(xiàn)。
此外，今年一季度，外資機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，成交金額達(dá)105.1億元，占總成交規(guī)模的21.8%，其中凱德及領(lǐng)盛投資的收購(gòu)比較亮眼。其中，領(lǐng)盛投資更為青睞長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。2月，領(lǐng)盛投資收購(gòu)位于建發(fā)房產(chǎn)位于上海楊浦區(qū)新江灣城的“建發(fā)·瓏庭”項(xiàng)目3棟樓，共計(jì)26299平米。
“重資產(chǎn)”玩家為何入局長(zhǎng)租公寓
大宗，數(shù)量足夠大的商品或產(chǎn)品。大宗商品，是在流通領(lǐng)域，供求量足夠大、價(jià)格波動(dòng)大，易于分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)化且易于儲(chǔ)存的商品。為了回避價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，交易者想要利用遠(yuǎn)期價(jià)格先把價(jià)格確定下來(lái)，鎖定成本。對(duì)于公寓市場(chǎng)而言，購(gòu)置樓盤是類似的目的。
大宗交易，源于金融交易領(lǐng)域，是指達(dá)到規(guī)定的最低限額的證券單筆買賣申報(bào)，買賣雙方經(jīng)過協(xié)議達(dá)成一致并經(jīng)交易所確定成交的證券交易。通俗來(lái)說，就是達(dá)到足夠交易額的大額交易。例如在A股市場(chǎng)，大宗交易的標(biāo)準(zhǔn)在單筆買賣申報(bào)數(shù)量在30萬(wàn)股（含）以上，或交易金額在200萬(wàn)元（含）人民幣以上。
當(dāng)前市場(chǎng)頻現(xiàn)公寓板塊的大宗交易，且超過九成是計(jì)劃自持運(yùn)營(yíng)公寓，可見這是部分玩家“重資產(chǎn)”入局的表現(xiàn)。
長(zhǎng)租公寓通?？梢苑譃橹刭Y產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。重資產(chǎn)，是企業(yè)通過收購(gòu)或自建獲得資產(chǎn)所有權(quán)，通過持有運(yùn)營(yíng)后，企業(yè)可以獲得資金收益和資產(chǎn)升值收益。這種模式小企業(yè)一般無(wú)法參與，主要適合開發(fā)商、房地產(chǎn)基金、保險(xiǎn)資金、國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等參與。
重資產(chǎn)模式對(duì)于運(yùn)營(yíng)商的資金規(guī)劃能力、前期研判能力、施工建設(shè)能力和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力要求非常高。雖然選擇重資產(chǎn)模式入局，將面臨許多風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，但投資市場(chǎng)的火爆，顯露出后邊的原因——離不開市場(chǎng)政策利好以及公寓板塊對(duì)盤活存量物業(yè)的激活作用。
1、政策紅利發(fā)酵
持有運(yùn)營(yíng)公寓項(xiàng)目的成交金額大幅度增加的原因首先是，受益于國(guó)家對(duì)保障性租賃住房的大力支持。
在國(guó)家加快建立‘租購(gòu)并舉’住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。博楓資產(chǎn)管理指出，中國(guó)的租賃住宅市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大潛力，國(guó)家持續(xù)出臺(tái)利好政策進(jìn)行鼓勵(lì)扶持，將為這一領(lǐng)域不斷注入活力，未來(lái)公司將持續(xù)擴(kuò)張?jiān)谥袊?guó)租賃住宅市場(chǎng)的投資版圖。
2、REITs的成功發(fā)行
保障性租賃住房公募REITs的成功發(fā)行更是成為關(guān)鍵因素。REITs的成功上市，以及對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，為長(zhǎng)租公寓投資人開辟了新的退出路徑，REITs退出類資產(chǎn)或?qū)⑹艿礁嗤顿Y人關(guān)注。長(zhǎng)期來(lái)看，REITs和大宗交易市場(chǎng)收益率將是動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系，目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2%～4.4%之間，為大宗市場(chǎng)交易提供了重要參考，也將為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。
3、長(zhǎng)租公寓激活存量物業(yè)
存量時(shí)代，以長(zhǎng)租公寓為首的租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾所接受。
不論從消費(fèi)者角度而言，可以更高性價(jià)比的住到交通條件便利的區(qū)位。亦或投資者角度來(lái)看，過往數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓收益能力浮動(dòng)不受經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強(qiáng)，是投資避險(xiǎn)優(yōu)選。可以依靠公寓板塊維持穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源。長(zhǎng)租公寓已然成為激活存量物業(yè)的較優(yōu)選擇之一。
并且，隨著公寓品牌所打造的公寓產(chǎn)品力的逐步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。
“存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將是萬(wàn)億市場(chǎng)”，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，過去以高增長(zhǎng)高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)階段。
今年1月，建設(shè)銀行與萬(wàn)科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達(dá)300億元，擬通過投資收購(gòu)房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房或保障性租賃住房。
擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一博楓資產(chǎn)，也順利收購(gòu)楊浦嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，計(jì)劃提供560間房源。
精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升品牌質(zhì)量仍是關(guān)鍵
公寓市場(chǎng)大宗交易的背后反映的是存量物業(yè)的盤活競(jìng)爭(zhēng)。在許多寸土寸金的城市，眾多長(zhǎng)租公寓通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來(lái)，屬于存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范疇。
存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不同于一次性的買賣交易，即不能“賺快錢”還高度依賴管理水平的高低。但可以有效控制成本，收益穩(wěn)健。
盤活資產(chǎn)的前提是市場(chǎng)化和法治化。資本的火熱，并不意味市場(chǎng)的完全健康和可持續(xù)。隨著投資機(jī)構(gòu)加碼入局，公寓市場(chǎng)中參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)與品牌將會(huì)越來(lái)越多，市場(chǎng)參與主體的增加，需要監(jiān)管政策和力度的支持。
近年來(lái)，長(zhǎng)租行業(yè)監(jiān)管力度再加大。從2022年《北京市住房租賃條例》到今年2月1日《上海市住房租賃條例》正式實(shí)施，已從地方立法角度完善對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，在北京和上海的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2023年將有更多的城市出臺(tái)市場(chǎng)監(jiān)管的相關(guān)地方性法規(guī)。
規(guī)范化經(jīng)營(yíng)的品牌公寓的增加，將有利于改善消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)租公寓普遍抱有的消極態(tài)度。在這個(gè)過程中，中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等主體也可以積極參與到品牌建設(shè)與市場(chǎng)監(jiān)督中。
另外，盤活存量資產(chǎn)并不是兜售國(guó)有資產(chǎn)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的過程，而是盤查自身經(jīng)營(yíng)水平的過程，也是提高資產(chǎn)管理水平和資產(chǎn)質(zhì)量的過程，需要更多的“慢功夫”，要在這個(gè)過程中逐漸建立和優(yōu)化地方的“資產(chǎn)負(fù)債表”。
目前我國(guó)集中式租賃住房行業(yè)仍處在初級(jí)發(fā)展初期。品牌公寓雖然可以提供更好的居住體驗(yàn)，管理也更集中有效，但其占市場(chǎng)份額不足10%，遠(yuǎn)低于歐美、新加坡、日本等國(guó)家一流城市30到50%的比例。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，長(zhǎng)租行業(yè)有巨大增長(zhǎng)空間。我國(guó)住房租賃需求規(guī)模仍有增長(zhǎng)空間，特別是伴隨人口流動(dòng)性的回升將帶來(lái)租賃需求的回暖。在資本市場(chǎng)助力下，央國(guó)企乃至房企未來(lái)或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。
因此，在長(zhǎng)租公寓的初級(jí)的發(fā)展道路上，行業(yè)必然經(jīng)歷深度洗牌。從業(yè)者也逐漸認(rèn)識(shí)到集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)對(duì)品牌的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求極高，具有一定的行業(yè)壁壘。雖然有重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)此類商業(yè)模式的選擇，但爆發(fā)式增長(zhǎng)是起的快去得快，長(zhǎng)租公寓歸根結(jié)底這是一項(xiàng)涉及民生的項(xiàng)目，行穩(wěn)致遠(yuǎn)是關(guān)鍵。
長(zhǎng)租行業(yè)利潤(rùn)稀薄，需要企業(yè)耐心耕耘，不斷提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，產(chǎn)品坪效、服務(wù)時(shí)效。租賃行業(yè)不是寡頭壟斷，不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，本質(zhì)不是白熱化，更多是競(jìng)合模式。
隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)將穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展前景和韌性將給予投資人信心，更積極的參與到大宗交易市場(chǎng)中。
綜上，隨著公寓市場(chǎng)大宗交易的持續(xù)火熱，我們可以看到資本市場(chǎng)對(duì)公寓板塊所展現(xiàn)出的信心與野心。之所以有諸多投資機(jī)構(gòu)選擇重資產(chǎn)入局，更多的是因?yàn)闀r(shí)代的風(fēng)口和REITs的成功發(fā)行讓公寓市場(chǎng)有更明朗的發(fā)展前景。但同時(shí)資本的加碼進(jìn)入，也需要警惕操之過急，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升品牌質(zhì)量是長(zhǎng)租公寓生存并實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的關(guān)鍵。