亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK，下稱(chēng)“領(lǐng)展”），最近陷入了出售內(nèi)地資產(chǎn)的羅生門(mén)事件。
6月10日，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，領(lǐng)展正有意出售其在內(nèi)地的7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，包括6個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目和1個(gè)辦公樓物業(yè)項(xiàng)目。
根據(jù)領(lǐng)展此前的收購(gòu)信息，這7個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的收購(gòu)總價(jià)達(dá)到283.23億元，分別于2015年至2021年期間收購(gòu)。
其中北京有2個(gè)，為領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村和領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·京通；上海的兩個(gè)項(xiàng)目為上海領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)與七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)；廣州的兩個(gè)項(xiàng)目為領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·廣州與廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)，此外還有深圳的領(lǐng)展中心城。
在這7個(gè)項(xiàng)目中，收購(gòu)價(jià)格最貴的是上海領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)價(jià)約66.26億元；其次是深圳領(lǐng)展中心城，對(duì)價(jià)約66億元。
除此之外，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)為27.72億元，北京領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村和領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·京通分別為25億元和25.6億元；領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·廣州與廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)分別是40.6億元和32億元。
但對(duì)于上述出售事項(xiàng)，領(lǐng)展發(fā)言人作出否認(rèn)，同時(shí)還稱(chēng)有關(guān)報(bào)道并無(wú)根據(jù)，“領(lǐng)展現(xiàn)在亦沒(méi)有任何企業(yè)行動(dòng)按《上市規(guī)則》、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》及其他規(guī)例的監(jiān)管要求而須予公布?！?/p>
領(lǐng)展表示，若有須予披露的信息，定當(dāng)會(huì)按照相關(guān)條例及監(jiān)管要求，盡快向市場(chǎng)公布。
作為亞洲規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)REITs，領(lǐng)展過(guò)去幾年在內(nèi)地投資比重相當(dāng)高。比如在2021年-2022年5月期間就達(dá)到76.76億元，包括上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的50%股權(quán)和廣州的太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心等。
領(lǐng)展的布局思路一直很清晰，要加碼內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，首先是市場(chǎng)更為穩(wěn)健的一線(xiàn)城市。
以2015年領(lǐng)展收購(gòu)的北京中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心（后更名為“領(lǐng)展購(gòu)物廣場(chǎng)·中關(guān)村”）為例，自收購(gòu)之后，項(xiàng)目收入便實(shí)現(xiàn)逐年增長(zhǎng)，2018年實(shí)現(xiàn)1.42億元，2019年為1.57億元，2020年受大環(huán)境影響微降至1.49億元。
如今卻被傳出要出售7個(gè)內(nèi)地物業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注熱度自然不會(huì)低。這意味著，一旦上述出售事項(xiàng)坐實(shí)，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地的零售商業(yè)、辦公樓項(xiàng)目將宣告清零。
從高調(diào)進(jìn)場(chǎng)到內(nèi)地投資被指收縮，領(lǐng)展這一態(tài)度大轉(zhuǎn)或許與去年內(nèi)地項(xiàng)目的表現(xiàn)情況相關(guān)。
今年5月最后一天，領(lǐng)展公布了截止2023年3月31日的公司年度期末業(yè)績(jī)公告。數(shù)據(jù)顯示，雖然在報(bào)告期內(nèi)領(lǐng)展的總收益約122.34億港元，同比增長(zhǎng)5.4%，但中國(guó)內(nèi)地零售、辦公室及物流物業(yè)的租金收益同比減少了9%，實(shí)現(xiàn)12.56億港元。
領(lǐng)展在財(cái)報(bào)中指出，公司在中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)組合包括位于一線(xiàn)城市以及周邊長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的零售資產(chǎn)、辦公大樓和物流資產(chǎn)。尤其內(nèi)地零售業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境在這一財(cái)年挑戰(zhàn)較大，受疫情影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩。
“疫情來(lái)襲對(duì)中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總收益造成壓力，按年下降5.9%，物業(yè)收入凈額下降9.8%?！?/p>
相應(yīng)地，領(lǐng)展內(nèi)地物業(yè)估值降低也難以避免。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的估值約351.68億港元，比上一年度減少32.65億港元，同比減少8.5%，按人民幣計(jì)算，錄得3.7%的降幅。其中，零售物業(yè)估值整體同比下降12.1%；辦公大樓物業(yè)估值整體同比下降6.2%。
如果出售事項(xiàng)屬實(shí)，領(lǐng)展在中國(guó)內(nèi)地將僅剩下5個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。選擇保留物流資產(chǎn)項(xiàng)目，也與近兩年中國(guó)物流市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)趨好有關(guān)。
僅在去年一年，就有多筆外資進(jìn)入中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
比如黑石房地產(chǎn)基金持有及管理的資產(chǎn)管理平臺(tái)——龍地，宣布收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬(wàn)平方米的現(xiàn)代倉(cāng)庫(kù)；森瑤中國(guó)與高盛共同成立合資公司，首批種子項(xiàng)目正是4個(gè)位于上海地區(qū)共計(jì)24萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。
領(lǐng)展在內(nèi)地的物流項(xiàng)目表現(xiàn)也尚可。數(shù)據(jù)顯示，物流資產(chǎn)已全數(shù)租出，其加權(quán)平均租約到期年期為1.7年，物流組合中的租賃每年租金遞增4-5%。
今年4月及5月份，領(lǐng)展繼續(xù)加大內(nèi)地的物流投入，完成收購(gòu)了位于常熟的兩個(gè)物流資產(chǎn)。
近日，領(lǐng)展執(zhí)行董事兼行政總裁王國(guó)龍?jiān)诮邮苊襟w采訪(fǎng)時(shí)也透露，領(lǐng)展在中國(guó)大陸運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心的復(fù)蘇程度不如預(yù)期，住宅銷(xiāo)售也較為緩慢，但由于電商增長(zhǎng)，物流設(shè)施表現(xiàn)強(qiáng)勁。
不過(guò)，領(lǐng)展并非完全不再看好零售、辦公樓市場(chǎng)，只是選擇的是在海外加大布局。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展完成收購(gòu)了3項(xiàng)位于悉尼的零售資產(chǎn)的50%權(quán)益；同時(shí)，還宣布收購(gòu)了位于新加坡的兩項(xiàng)市郊零售資產(chǎn)。
但中國(guó)內(nèi)地總價(jià)達(dá)283億元的7個(gè)項(xiàng)目是否真的要出售，接手方又會(huì)是誰(shuí)，目前還尚無(wú)定論。