界面新聞?dòng)浾?| 陳奇銳
界面新聞編輯 | 樓婍沁
6月8日，香港置地在上海舉辦商業(yè)戰(zhàn)略暨西岸金融城發(fā)布會(huì)。發(fā)布會(huì)上，香港置地首次正式對(duì)外確立“中環(huán)”和“光環(huán)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)。“中環(huán)系列”定位高端奢侈，包括已經(jīng)開(kāi)業(yè)的北京王府中環(huán)和待開(kāi)業(yè)南京金陵中環(huán)，“光環(huán)”偏向中端并以融合自然環(huán)境為特點(diǎn)，代表項(xiàng)目是重慶光環(huán)。
按照規(guī)劃，香港置地將于未來(lái)3年內(nèi)在北京、上海、南京、成都和杭州等10座城市累計(jì)開(kāi)出11個(gè)新項(xiàng)目，屆時(shí)其在大中華區(qū)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將達(dá)到17個(gè)。而之中最重要的是預(yù)計(jì)于2026年投入運(yùn)營(yíng)的上海西岸金融城。
根據(jù)香港置地在發(fā)布會(huì)上披露的數(shù)據(jù)，西岸金融城總投資逾600億元，是黃浦江沿岸迄今為止規(guī)模最大整體開(kāi)發(fā)綜合地塊，涵蓋住宅、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)，包含了中環(huán)系列中級(jí)別最高的“旗艦中環(huán)”購(gòu)物中心。
距離該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)仍有較長(zhǎng)時(shí)間，香港置地并未透露“旗艦中環(huán)”購(gòu)物中心的最終名稱(chēng)以及更具體的招商進(jìn)展。但可以確定的是，該項(xiàng)目投入使用后，上海奢侈購(gòu)物中心的格局和競(jìng)爭(zhēng)狀況都將會(huì)發(fā)生變化。
香港置地有著超過(guò)百年的歷史，且是香港中環(huán)商圈最大的“地主”之一，但和恒隆、新鴻基以及太古等其它港資集團(tuán)相比，它在上海甚至整個(gè)內(nèi)地市場(chǎng)中已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目并不算多，定位高端的中環(huán)系商場(chǎng)直到2018年才在北京開(kāi)出內(nèi)地首個(gè)項(xiàng)目。
但受到零售環(huán)境變動(dòng)影響，在北京王府中環(huán)于2018年開(kāi)業(yè)時(shí)整體定位卻從純奢侈調(diào)整為中高端，一層既有古馳和普拉達(dá)等奢侈品牌，面向王府井大街的外側(cè)核心鋪位也引進(jìn)了維多利亞的秘密和潘多拉等品牌的旗艦店。
直到近年部分中國(guó)奢侈品消費(fèi)隨著海外消費(fèi)回流呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)以及部分租戶(hù)合約到期，王府中環(huán)才開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整，重新回到奢侈購(gòu)物中心的定位，古馳和普拉達(dá)拓展為雙層店，華倫天奴和博柏利等新品牌也完成入駐。
界面時(shí)尚曾報(bào)道，奢侈品牌熱衷扎堆，對(duì)商場(chǎng)最初的定位有著較高要求。許多商場(chǎng)會(huì)因?yàn)槠放屏魇Ф焖購(gòu)母呦虻妥撸蟀l(fā)提升的成功難度卻極高。王府中環(huán)重調(diào)定位顯示出了香港置地的運(yùn)營(yíng)能力，但其能否將經(jīng)驗(yàn)成功輸出到其他城市，還需要等待南京金陵中環(huán)等后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)際檢驗(yàn)。
與許多地產(chǎn)商集體向下沉市場(chǎng)走的步調(diào)不同，香港置地的中環(huán)系商場(chǎng)布局集中在競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)較為激烈的一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市。北京王府中環(huán)位于王府井商圈，面對(duì)的是游客購(gòu)買(mǎi)力不足的挑戰(zhàn)；而南京金陵中環(huán)則臨近德基廣場(chǎng)，后者長(zhǎng)期銷(xiāo)售額是僅次于北京SKP的奢侈購(gòu)物中心。
即使在上海，香港置地要面對(duì)的挑戰(zhàn)也不算小。西岸“旗艦中環(huán)”項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之處在于其或?qū)⑹钦麄€(gè)徐匯濱江域的最核心奢侈品購(gòu)物中心，而該區(qū)域又是上海未來(lái)金融等行業(yè)集中發(fā)展的核心區(qū)域，客源能夠得到較好保障。
但上海的奢侈購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)已十分激烈。未來(lái)西岸“旗艦中環(huán)”最直接的競(jìng)爭(zhēng)者將是同樣來(lái)自香港的新鴻基。新鴻基當(dāng)前正在建設(shè)的虹橋路徐家匯中心體量同樣巨大，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)確定引入多個(gè)奢侈品牌，同時(shí)配備高端酒店。
不同于早已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的靜安和黃浦，徐匯及其周邊區(qū)域仍有較高的挖掘潛力。
在新鴻基的ONE ITC開(kāi)業(yè)同期，港匯恒隆也進(jìn)行奢侈化轉(zhuǎn)型，引入路易威登和古馳等品牌。盡管各個(gè)項(xiàng)目之間有一定距離，香港置地想要贏得競(jìng)爭(zhēng)仍不是件容易的事情，尤其是在徐匯濱江地區(qū)進(jìn)入到成熟期需要更多時(shí)間的情況下，它不僅需要花費(fèi)更多時(shí)間哺育周邊客群和市場(chǎng)，也要建設(shè)其作為旗艦奢侈購(gòu)物中心輻射上海甚至其它地區(qū)的影響力。
若能夠在上海獲得成功，香港置地便能夠向市場(chǎng)證明它擁有大規(guī)模連鎖化運(yùn)營(yíng)以及在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的能力。這種能夠一方面能夠轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的認(rèn)可以及銷(xiāo)售額的提高，另一方面則能讓其獲得更多來(lái)自奢侈品牌的資源，形成更強(qiáng)的集聚效應(yīng)。