文|新旅界
站在懸崖邊上的新華聯(lián)文旅，正在等待白衣騎士的到來(lái)。
然而，它最終能否等到這位騎士，依然還是一個(gè)謎。
根據(jù)*ST新聯(lián)（000620.SZ）公告，其公開(kāi)招募重整投資人的報(bào)名時(shí)間截止到6月10日。如今報(bào)名截止日已經(jīng)過(guò)去兩天，對(duì)于招募重整投資人的結(jié)果，*ST新聯(lián)公開(kāi)稱(chēng)，已獲10家意向投資人報(bào)名。新旅界就此聯(lián)絡(luò)了多位*ST新聯(lián)內(nèi)部人士，均表示“不了解情況”。
令人費(fèi)解的是，針對(duì)重整投資人的招募情況，*ST新聯(lián)公告中所披露的重整臨時(shí)管理人、戰(zhàn)投公開(kāi)招募代理人——北京市金杜律所回復(fù)新旅界稱(chēng)，“您咨詢(xún)的案件未在我所受理范圍之內(nèi)。”
這讓新華聯(lián)文旅的重整之路，顯得迷霧重重。
艱難自救路
傅軍正在放手一搏，以挽救瀕臨退市的*ST新聯(lián)，也就是新華聯(lián)文旅。
今年以來(lái)，傅軍先是拋出了百億資產(chǎn)處置計(jì)劃。這些被擺上貨架的資產(chǎn)，主要是非景區(qū)酒店和商業(yè)大宗物業(yè)。遺憾的是，這些資產(chǎn)似乎并不好出手。
兩個(gè)月后，*ST新聯(lián)董事會(huì)又推出了預(yù)重整申請(qǐng)。這招也沒(méi)能阻擋股價(jià)跌跌不休。終于在5月19日，*ST新聯(lián)跌破了1元面值。既定的游戲規(guī)則是，如果股價(jià)連續(xù)20天低于1元，股票就得退市。
幸好預(yù)重整一事還算順利。就在股價(jià)跌破1元的當(dāng)天，北京市一中院?jiǎn)?dòng)了對(duì)*ST新聯(lián)的預(yù)重整程序，并指定北京市金杜律師事務(wù)所作為與預(yù)重整期間的臨時(shí)管理人。
5月19日是周五，為了趕在下一個(gè)交易日前，再給股價(jià)加一份“保險(xiǎn)”，控股股東新華聯(lián)控股周六緊急喊話(huà)，拿出1-2億元，增持*ST新聯(lián)2%股份。這番操作立竿見(jiàn)影。從5月22日開(kāi)始，*ST新聯(lián)連續(xù)封出12個(gè)漲停板。這讓不少股民信心倍增。
信心倍增的還有*ST新聯(lián)董事長(zhǎng)馬晨山。他對(duì)預(yù)重整充滿(mǎn)期待，他在公開(kāi)信中說(shuō)：“路就在腳下，光明就在前方！”他的信心來(lái)自于，“新華聯(lián)文旅主業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)創(chuàng)下歷史新高，春節(jié)、五一假期景區(qū)客流與收入成倍增長(zhǎng)，主業(yè)價(jià)值與核心優(yōu)勢(shì)突顯；且公司還有約400億元資產(chǎn)，基本面較好，具有重整價(jià)值?！?/p>
所謂400億總資產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上全部對(duì)應(yīng)著負(fù)債。根據(jù)*ST新聯(lián)一季報(bào)，截至2023年3月31日，公司總資產(chǎn)378.84億元，總負(fù)債379.63億元，凈資產(chǎn)為-7906萬(wàn)元。資不抵債正是新華聯(lián)文旅披星帶帽的原因。這意味著，重整的關(guān)鍵就剩下文旅板塊這張牌了。
那么，*ST新聯(lián)的文旅資產(chǎn)究竟成色如何，能否成為*ST新聯(lián)重整翻盤(pán)的底牌？
傅軍的底牌
馬晨山在公開(kāi)信中披露，經(jīng)過(guò)多年深耕文旅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，新華聯(lián)文旅已累計(jì)投資近300億元，擁有 3個(gè)大型文旅景區(qū)、2個(gè)海洋公園、8個(gè)演藝中心、9個(gè)博物館、21家高端酒店、1家大型旅行社等，是國(guó)內(nèi)目前為數(shù)不多的全產(chǎn)業(yè)鏈文旅企業(yè)。
新華聯(lián)的文旅事業(yè)，從長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)起步，經(jīng)過(guò)7年沉淀，數(shù)百億投入，已經(jīng)積聚起可觀(guān)的規(guī)模，營(yíng)收已躋身行業(yè)前列。
長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)（圖源：長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)文化旅游官微）
為了可資比較，新旅界篩選出22家景區(qū)運(yùn)營(yíng)類(lèi)上市旅企，匯總了其2022年?duì)I收數(shù)據(jù)。從表格中可以看出，文旅產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收規(guī)模，華僑城A一家獨(dú)大，2022年文旅綜合收入高達(dá)272.2億元，其次是復(fù)星旅文，其文旅業(yè)務(wù)收入也達(dá)到124.42億元（注：華僑城A、*ST新聯(lián)、三湘印象等三家企業(yè)，因房地產(chǎn)銷(xiāo)售及其他收入占比較高，在年度總營(yíng)收中剔除，表中僅保留文旅業(yè)務(wù)收入；復(fù)星旅文也剔除了物業(yè)銷(xiāo)售收入）。
曲江文旅、黃山旅游、海昌海洋公園、*ST新聯(lián)屬于第二陣營(yíng)，2022年度營(yíng)收規(guī)模在7億-9億元區(qū)間。如果說(shuō)300億資金投入是新華聯(lián)重整底牌的資產(chǎn)之“量”，那么，位居前列的營(yíng)收規(guī)模，則是新華聯(lián)重整底牌的資產(chǎn)之“質(zhì)”。
為了實(shí)現(xiàn)文旅轉(zhuǎn)型，新華聯(lián)文旅一直在運(yùn)營(yíng)上深耕發(fā)力。新華聯(lián)文旅相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，希望將通過(guò)擴(kuò)大品類(lèi)、發(fā)展夜游經(jīng)濟(jì)、豐富體驗(yàn)項(xiàng)目等提升景區(qū)內(nèi)涵及景區(qū)運(yùn)營(yíng)水平的措施，深入挖掘潛力市場(chǎng)，以及提高管理水平來(lái)促進(jìn)文旅經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升。
以新華聯(lián)西寧童夢(mèng)樂(lè)園為例，不僅打造了海洋世界、民族風(fēng)情街、絲路小鎮(zhèn)、童夢(mèng)水世界、童夢(mèng)王國(guó)、絲路傳奇5D影院、青海之眼等數(shù)十個(gè)景點(diǎn)，還推出首屆花火音樂(lè)節(jié)，夜場(chǎng)煙火秀、篝火晚會(huì)、歡樂(lè)巡游等特色文旅產(chǎn)品。五一期間，新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè)園入園人數(shù)達(dá)6.6萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入達(dá)1060.65萬(wàn)元。
“西寧公司現(xiàn)有資產(chǎn)過(guò)百億，負(fù)債很少，西寧公司（資產(chǎn)質(zhì)量）很好?！毙氯A聯(lián)內(nèi)部一位不愿具名的人士告訴新旅界。
（注：為便于制表，剔除了數(shù)據(jù)較大的華僑城A、復(fù)星旅文）
雖然當(dāng)前營(yíng)收規(guī)?！翱扇牲c(diǎn)”，但它的另一面，則是規(guī)模增長(zhǎng)的難以持續(xù)。
對(duì)于規(guī)模提升而言，最有效的是橫向復(fù)制。新華聯(lián)文旅的現(xiàn)狀卻是“橫向萎縮”。
除了三大景區(qū)，新華聯(lián)文旅官網(wǎng)還展示了另外兩個(gè)“文化旅游”項(xiàng)目：四川閬中古城、韓國(guó)濟(jì)州島國(guó)際度假區(qū)。令人不解的是，在新華聯(lián)文旅近期對(duì)外的宣傳中，閬中古城和濟(jì)州島度假區(qū)卻神奇“消失”了。
閬中古城（圖源：閬中古城官微）
閬中古城是2018年9月，新華聯(lián)文旅與閬中古城文化旅游有限公司簽署協(xié)議合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，雙方為此合資設(shè)立了兩家子公司，一家是景區(qū)管理公司，張春華任董事長(zhǎng)兼總裁，他曾是長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)的董事長(zhǎng)；另一家則是閬中古城地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。企查查顯示，這兩家子公司仍為存續(xù)狀態(tài)。百度查詢(xún)“閬中古城”，也有多篇景區(qū)紅紅火火對(duì)外攬客的消息。
那么，新華聯(lián)文旅為何不再提及閬中古城了，其與閬中文旅的合作是否已發(fā)生變動(dòng)？對(duì)此，新旅界向新華聯(lián)景區(qū)管理（閬中）有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張春華求證，但截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。
韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目的“消失”或因轉(zhuǎn)售計(jì)劃。該項(xiàng)目于2019年拿到開(kāi)發(fā)許可，計(jì)劃于2021年投建。但因國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，新華聯(lián)在5月24日答復(fù)交易所問(wèn)詢(xún)時(shí)透露，公司有計(jì)劃將濟(jì)州島項(xiàng)目快速轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒁言?022年財(cái)報(bào)中計(jì)提了因快速轉(zhuǎn)讓可能帶來(lái)的損失。
再來(lái)看看新華聯(lián)文旅的酒店板塊。隨著旅游復(fù)蘇，酒店業(yè)迎來(lái)喜人的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！拔逡弧奔倨冢氯A聯(lián)文旅旗下酒店總收入同比2019年增長(zhǎng)92%，較上年同期增長(zhǎng)215%，突破歷史峰值。
新旅界通過(guò)新華聯(lián)文旅官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)到16家酒店，分布于上海、西寧、北京、銀川、長(zhǎng)沙、蕪湖、唐山、黃山、韓國(guó)濟(jì)州島、海南陵水、株洲等地。其中，6星級(jí)酒店兩家，位于銅官窯、蕪湖度假區(qū)，5星際酒店11家，3星級(jí)以下3家。
新華聯(lián)麗景溫泉酒店（圖源：新華聯(lián)麗景溫泉酒店官微）
這些酒店大部分處于優(yōu)勢(shì)地段，不過(guò)一些非景區(qū)酒店卻未必能獲得資本青睞。2022年6月，銀川新華聯(lián)喜來(lái)登酒店被法拍，酒店評(píng)估價(jià)6.37億元，4.45億元起拍，最終無(wú)人出價(jià)遭流拍。而新華聯(lián)年初提出的百億資產(chǎn)處置計(jì)劃中，主要就是非景區(qū)酒店和大宗商業(yè)物業(yè)。
重整方案懸疑
新華聯(lián)老板傅軍在商界結(jié)交甚廣，很多商業(yè)大佬都在他的朋友圈。如，王健林、史玉柱、盧志強(qiáng)、賈躍亭等。可惜，這些朋友各自都有一本難念的經(jīng)，恐怕很難在*ST新聯(lián)重整之路上幫上忙了。
此前，新華聯(lián)也表達(dá)過(guò)“染紅”的意愿，希望能有國(guó)企來(lái)接盤(pán)。這次重整能否引來(lái)國(guó)企戰(zhàn)投，尚待*ST新聯(lián)披露公開(kāi)招募結(jié)果，才能揭曉答案。
傅軍雖然布局了“一籃子”產(chǎn)業(yè)，但對(duì)文旅偏愛(ài)有加。2012年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型開(kāi)始，他就雄心勃勃，規(guī)劃了一張“500億元”文旅投資藍(lán)圖。2016年，傅軍將借殼上市的新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)改名為新華聯(lián)文旅，展露出要在文旅行業(yè)大干一場(chǎng)的決心。在過(guò)去10年中，傅軍多次強(qiáng)調(diào)要做精做強(qiáng)主業(yè)。
在公開(kāi)信中，馬晨山也透露，目前新華聯(lián)文旅正通過(guò)精做文旅主業(yè)、開(kāi)展強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新盈利模式、實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和提升治理水平等措施，全力推動(dòng)企業(yè)重整重生。
直到今天，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是新華聯(lián)文旅收入的大頭。2022年，新華聯(lián)文旅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入52.53億元，其中商品房銷(xiāo)售38.13億元，占比72.59%，文旅綜合行業(yè)收入7.86億元，占比14.97%。
執(zhí)著于文旅夢(mèng)的傅軍，并非不愿舍棄房地產(chǎn)，而是現(xiàn)實(shí)很難割舍。新華聯(lián)文旅的不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都是文旅型地產(chǎn)，與景區(qū)捆綁，這也是“古鎮(zhèn)+”模式的奧妙所在。何況，文旅項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、回報(bào)慢，可以借房地產(chǎn)輸血，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)旅”。
在去年的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者問(wèn)：未來(lái)會(huì)不會(huì)逐步降低房地產(chǎn)在公司主業(yè)里的占比？新華聯(lián)對(duì)此回答：公司未來(lái)堅(jiān)持聚焦文化旅游主業(yè)，精做文旅運(yùn)營(yíng)，放大主業(yè)價(jià)值；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的策略是，力?，F(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，加快現(xiàn)有產(chǎn)品的銷(xiāo)售節(jié)奏，平滑公司業(yè)績(jī)。潛臺(tái)詞是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以舍棄。
如果有新的戰(zhàn)略投資人加入重整，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)被剝離？ 對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市遭遇寒冬，復(fù)蘇緩慢，房地產(chǎn)成了燙手山芋，如果投資人看中的是文旅產(chǎn)業(yè)，極有可能會(huì)要求將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離到新華聯(lián)控股。
如今，*ST新聯(lián)的一條腿已經(jīng)掉下懸崖，但傅軍仍在拼盡全力往回拉。盡管他的手里，只有破產(chǎn)重整這一根細(xì)細(xì)的繩索。作為湖南人，他自稱(chēng)“恰得苦、霸得蠻、耐得煩”，況且傅軍自認(rèn)手里還握著一把好牌。他不愿輕易走下牌桌。
預(yù)重整不等于重整。預(yù)重整就是先試試看，有沒(méi)有人愿意參與，有沒(méi)有成功重整的可能性。即使進(jìn)入正式重整，仍會(huì)有兩種結(jié)果，要么重整成功，企業(yè)涅槃重生；要么重組失敗，企業(yè)破產(chǎn)清算。
傅軍和他的文旅夢(mèng)，會(huì)走向哪一條岔路呢？