文｜榮燦
在上海老小區(qū)中，“綠改?！鼻闆r并非個例，甚至很多老小區(qū)存在隨意占用綠化停車現(xiàn)象。
由于“綠改停”涉及多方業(yè)主利益，要想在合法合規(guī)的前提下為業(yè)主解決停車難問題，還需多方協(xié)商協(xié)同推進。
小區(qū)探訪：綠化帶被侵占 違規(guī)停車與日增多
6月14日，界面新聞來到位于上海浦東周家渡的都市庭院小區(qū)，跟著一位老業(yè)主走訪了小區(qū)最南邊綠化帶。該小區(qū)位于浦東齊河路438弄，建于1999年，綠化率在35%，目前已有二十多年房齡。
在小區(qū)的最南邊，原本有將近80米長的綠化帶，與居民房屋之間僅一路之隔。據(jù)業(yè)主代表介紹，小區(qū)這片原本都是綠化，空氣新鮮，一直持續(xù)20多年。但從2021年開始，綠化帶出現(xiàn)變動，陸續(xù)有樹和綠化被砍或者鏟掉，然后停上私家車。
業(yè)主代表開始找到物業(yè)投訴，物業(yè)公司經理反饋說找業(yè)委會，說是業(yè)委會的主張。而業(yè)委會成員則表示不知情，說是業(yè)主個人行為。后來有業(yè)主代表把問題反饋到居委會，但仍沒有得到解決。
業(yè)主代表過去幾年曾多次向有關單位反應：小區(qū)蠶食綠化，私改停車位，損害小區(qū)廣大業(yè)主利益的行為，必須加以糾正。
業(yè)主們反饋的問題主要集中在以下幾個方面：
其一，根據(jù)民法典規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地屬于全體業(yè)主共有。而將小區(qū)內原有綠地改為停車位，應當屬于由業(yè)主共同決定的重大事項，必須召開業(yè)主大會，征詢業(yè)主意見，并對廣泛討論后形成的意見進行表決。
其二，小區(qū)綠化是房產價值的重要組成部分。肆意毀綠砍樹，不僅破壞小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，而且房價也隨之“縮水”掉價是必然，廣大業(yè)主的利益將遭受侵害。
其三，小區(qū)綠地有限，而私家車越來越多，就算把全小區(qū)綠地與綠化帶全變成停車位，也滿足不了日益增長的車位需求。無節(jié)制地增加停車位，使大量車輛涌入，隨之帶來大量汽車的噪聲，影響小區(qū)環(huán)境和安全，這種長期嚴重的擾民局面需要得到解決。
目前，業(yè)主代表表達了清晰整改訴求：第一步，在先恢復小區(qū)最后一排9輛車私占的綠地；第二步，啟動溝通談判，推動小區(qū)業(yè)主大會參與協(xié)商；第三，通過正規(guī)合法流程商議，投票決定全體小區(qū)未來是否推進“綠改?！惫ぷ鳌?/span>
實地調查：老小區(qū)停車位不足導致一系列問題
當天下午兩點，通過在小區(qū)實地走訪中發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內部道路較為狹窄，緊挨著道路停放著不少私家車，道路兩旁早已停滿，部分司機找停車位需要保安一旁指揮倒車。加上小區(qū)最近在開展污水改建工程作業(yè)，占用不少空地，小區(qū)停車更是難上加難。
對于都市庭院小區(qū)內目前的停車難題，一位業(yè)委會負責人介紹稱，都市庭院是一個99年的老小區(qū)，只規(guī)劃了少量停車位，當時是夠用了。但隨著時代發(fā)展，私家車越來越多，小區(qū)停車位根本不夠。小區(qū)530戶業(yè)主，目前大約可停240-250車（包括固定、劃線、臨時位置），再增加停車位很難。
據(jù)了解，目前都市庭院小區(qū)停車位分為四類，停車費每月從170-200元不等。一類是固定車位，包括小區(qū)的產權車位；一類是活動車位，業(yè)主先到先停；第三類是臨時車，屬于臨時辦事訪問停車；第四類親友車，親朋好友探親停車。
“有業(yè)主說要控制小區(qū)私家車數(shù)量，都是住在小區(qū)的業(yè)主，物業(yè)沒有理由不讓他的車子進來。”這位負責人表示。
對于業(yè)主代表反映私家車停在綠化帶上的問題，這位負責人說，目前小區(qū)的確存在綠化被改停車位現(xiàn)象，是業(yè)主個人行為。在上一屆業(yè)委會管理時候，小區(qū)就有私家車停在綠化帶上，后續(xù)就有業(yè)主效仿繼續(xù)停在綠化帶，物業(yè)也不好說什么。
對于綠化改停車位，都市庭院是否按照相關流程，通過全體業(yè)主大會投票決議。該負責人稱，以前小區(qū)有涉及到部分“綠改停”情況，都是按照跟綠化帶相關利益樓棟住戶，直接協(xié)商處理。
但對于大多數(shù)業(yè)主而言，他們并不認可物業(yè)的說法。停車難問題不是私自改綠化帶的理由，更不符合法律法規(guī)程序。小區(qū)停車難問題大家可以理解，但是業(yè)委會及物業(yè)方有自身管理職責，綠化改停車位一事必須征求業(yè)主意見，滿足相關程序和人數(shù)同意，才可以推動“綠改停”。
多方協(xié)調會種種原因耽擱
業(yè)委會負責人談到，對于業(yè)主代表投訴反饋的綠化帶停車問題，業(yè)委會也積極開會處理過。在2022年，業(yè)委會和物業(yè)及相關代表組織參與過協(xié)調會，當時與業(yè)主代表協(xié)商過方案，后來參會業(yè)主自身又推翻了當時方案，種種原因后來一直被耽擱下來。
關于《都市庭院綠化帶停車協(xié)調會》相關會議情況，界面新聞通過居委會了解后，得到一份當時的會議記錄。
上述記錄顯示，居委會于2022年1月17日召開過一次協(xié)調會，參與方有黨總支居委會、城管、民警、業(yè)委會、物業(yè)、投訴居民。會議記錄上談到了當時的困難，私家車停在綠化帶是由來已久的問題，不能一刀切，引起更大的群體矛盾。經過統(tǒng)計有 20 多輛車停放在綠化帶，物業(yè)表示處理困難，引起部分居民的不滿。
記錄顯示，當時會議通過一項討論，決定把49 號至53 號南面綠化帶進行改造成草坪磚停車位，由物業(yè)負責出改造方案效果圖紙、業(yè)委會負責征詢，征詢49 號至53 號居民意見，等征詢通過后將實施改造。
不過，會議記錄提到，第二天業(yè)主代表就電話居委，推翻會議決定征詢49號至53號居民意見，改為征詢全體業(yè)主意見。
事后，界面新聞向業(yè)主代表核實這一情況。當時參會業(yè)主代表表示，他們咨詢相關專業(yè)意見后了解到，按法律流程應該全體小區(qū)業(yè)主決議投票，而不只是征詢49 號至53 號居民意見。所以他們不同意該局部改綠方案（49 號至53 號樓），重新提出新的全局方案。
但這一新的方案訴求，后因為疫情等原因擱置下來，目前雙方沒有達成一致推動相關事情發(fā)展。
目前，小區(qū)業(yè)委會對“綠改?！笔乱?，仍愿意跟業(yè)主代表繼續(xù)談，推動啟動全體業(yè)主投票決議，以此來決定未來小區(qū)是否全面推動綠化帶改造。
律師說法：業(yè)委會及物業(yè)應行使管理職責
根據(jù)《民法典》規(guī)定：一般小區(qū)內綠地屬于小區(qū)內全體業(yè)主共有，將小區(qū)內部分綠地改為停車位屬于改變共有部分用途的行為，小區(qū)業(yè)主私自將綠地改為停車位明顯違反相關規(guī)定。
小區(qū)綠地屬于業(yè)主共有，并不能私自改變用途，而且物業(yè)及業(yè)委會也負有管理監(jiān)督責任，及時制止并行使管理職責，將該部分恢復原狀。業(yè)委會上述說法，明顯未履行其相關職責。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，對于物業(yè)服務企業(yè)的管理責任而言，根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)需要在其負責的物業(yè)管理區(qū)域內實施物業(yè)管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序，如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主存在私自將綠地改為停車位的違法行為，物業(yè)服務企業(yè)有責任及時制止，并可以行使管理職責，將該部分恢復原狀。
對于業(yè)主委員會的管理責任而言，根據(jù)《民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內，可以從事物業(yè)管理活動、履行自治管理職責，對于損害其他業(yè)主合法權益的行為，有權請求行為人停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。
因此，如果業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有業(yè)主私自將綠地改為停車位，侵害了其他業(yè)主的合法權益，有權履行管理職責，制止該行為。并且，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會需要履行監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責，如果物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主私自將綠地改為停車位的行為存在管理失職等方面的問題，業(yè)主委員會有權予以監(jiān)督與協(xié)助。
如果要推動小區(qū)綠化改停車位，王玉臣律師建議走業(yè)主大會協(xié)商討論。如前所述，綠化一般屬于小區(qū)內全體業(yè)主共有，如果需要改變其用途，則需要經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，則可以決定將綠化改為停車位；在同意后，則需要將相關的材料、手續(xù)等報行政主管部門審批，行政主管部門審批同意后，則可以實施將小區(qū)內綠化改為停車位行為。