界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
在房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控周期時(shí)，被市場(chǎng)看好的物流地產(chǎn)熱度依舊。
6月14-16日，亞洲物流雙年展闊別3年后在上海舉行，約700家參展企業(yè)上新自家的新技術(shù)、新產(chǎn)品以及新的物流服務(wù)解決方案。
此次展會(huì)共涉及物流服務(wù)、航空貨運(yùn)、生鮮供應(yīng)鏈/冷鏈物流、公路/鐵路運(yùn)輸?shù)?個(gè)展示主題，其中物流地產(chǎn)/倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)無(wú)疑是行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。在這個(gè)領(lǐng)域中，寶灣物流、萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯物流、易商紅木集團(tuán)（ESR)、安博中國(guó)、豐樹物流、維龍、深國(guó)際等頭部物流地產(chǎn)商均參與了此次展會(huì)。
面對(duì)物流地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)形勢(shì)，各方力量唯有拿出絕招才有機(jī)會(huì)勝出。
作為目前國(guó)內(nèi)最大的冷鏈物流地產(chǎn)商，萬(wàn)緯物流依然看好冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)。據(jù)萬(wàn)緯物流相關(guān)人士介紹，在布局的全國(guó)47個(gè)城市中，萬(wàn)緯物流共擁有160個(gè)以上物流園區(qū)，在全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理了48個(gè)專業(yè)冷鏈物流園。
“我們現(xiàn)在主要是做規(guī)模，每年的新增體量要達(dá)到150萬(wàn)平方米左右?！痹撊耸勘硎?。
萬(wàn)緯物流董事長(zhǎng)張旭在近期的交流會(huì)上也表示，物流在中國(guó)的規(guī)模很大，有18萬(wàn)億，尤其是冷鏈行業(yè)才剛剛開始。比如所有農(nóng)產(chǎn)品預(yù)冷率只有30%，但歐洲已達(dá)到90%，冷鏈流通率中國(guó)只達(dá)到40%，但日本已達(dá)到了90%，“所以中國(guó)的冷鏈行業(yè)非常大?！?/p>
張旭指出，在這樣一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)，國(guó)家最近一年已出臺(tái)50多項(xiàng)政策予以支持，相信這個(gè)行業(yè)可以穿越周期?！鞍ù┰浇?jīng)濟(jì)周期，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好與不好，百姓對(duì)美好生活的追求不會(huì)改變，這是一個(gè)常做常新、生生不息的事業(yè)?！?/p>
其實(shí)這同樣也是行業(yè)共識(shí)，除了傳統(tǒng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)外，冷鏈、醫(yī)藥物流已經(jīng)成為物流地產(chǎn)商們新的競(jìng)逐場(chǎng)。
據(jù)高力國(guó)際預(yù)測(cè)，生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展，使得冷庫(kù)成為物流新基建的重要發(fā)展方向。相較于傳統(tǒng)高標(biāo)倉(cāng)干庫(kù)，冷庫(kù)的收入更加多元化，其建造成本約為干倉(cāng)的2-2.5倍，而租金收入約為干倉(cāng)的2.5-3倍。
“無(wú)論從政策或市場(chǎng)的角度出發(fā)，冷庫(kù)都將會(huì)是未來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一?！?/p>
不過(guò)，這個(gè)正被視為行業(yè)“香餑餑”的細(xì)分賽道，也有企業(yè)決定要謹(jǐn)慎布局。寶灣物流一名內(nèi)部人士向界面新聞表示，“其實(shí)我們這個(gè)倉(cāng)要改冷庫(kù)很簡(jiǎn)單，只要在庫(kù)內(nèi)裝一些冷鏈的、可控制溫度和濕度等方面設(shè)備就行，難度并不大?！?/p>
但是專門做一個(gè)冷鏈倉(cāng)庫(kù)會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。第一，市場(chǎng)需求不確定，但前期的投入很大；第二，國(guó)內(nèi)的冷鏈尚處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，還沒有一個(gè)完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
本次展會(huì)，一些國(guó)際頭部物流商也帶來(lái)一些差異化的競(jìng)爭(zhēng)方向，如寶灣物流對(duì)汽車物流倉(cāng)儲(chǔ)更為看重，安博則是展現(xiàn)了公司在醫(yī)藥物流方面的布局。
在具體案例上，圍繞浙江寧波的余姚寶馬定制化高端倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，寶灣副總經(jīng)理孔鵬向業(yè)內(nèi)展現(xiàn)了他們?cè)谄囄锪鱾}(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的專業(yè)性和可靠性。
寶灣物流一位人士還告訴界面新聞，“我們今年9月份應(yīng)該會(huì)發(fā)REITs，去年就在準(zhǔn)備了。”
安博中國(guó)全球客戶解決方案及業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張彧?jiǎng)t是分享了高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施在醫(yī)藥物流領(lǐng)域的應(yīng)用。
在張彧看來(lái)，醫(yī)藥物流快速發(fā)展，多方合作的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系必不可少。一方面，供應(yīng)鏈上下游高效協(xié)同，共享資源、信息、設(shè)備、服務(wù)，能有效提高醫(yī)藥物流運(yùn)行的效率和品質(zhì)；另一方面，多倉(cāng)網(wǎng)絡(luò)布局，可有效縮短藥品物流配送路線和時(shí)間，幫助醫(yī)藥企業(yè)降低物流成本。
普洛斯則在現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合零碳標(biāo)桿園區(qū)案例，對(duì)外展示了他們?cè)谥腔蹐@區(qū)、零碳園區(qū)等行業(yè)的解決方案。
物流地產(chǎn)行業(yè)雖競(jìng)爭(zhēng)激烈，卻不是所有區(qū)域都適合加大布局。多家物流地產(chǎn)商向界面新聞反映，主要以長(zhǎng)三角和大灣區(qū)表現(xiàn)相對(duì)樂觀，此外成渝地區(qū)也尚可。
在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，維龍一名招商人員告訴界面新聞，“今年還可以，目前空置率能控制在10%左右，華東這邊都不錯(cuò)?！?/p>
寶灣一名內(nèi)部人士也表示，尤其上海區(qū)域表現(xiàn)優(yōu)秀，“我們寶山那個(gè)項(xiàng)目常年都是滿租。”
因此，接下來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)又一輪角逐，“未來(lái)就圍繞一二線，重點(diǎn)布局華東、華南，畢竟這是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的兩個(gè)區(qū)域?！?/p>
當(dāng)然，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下一些行業(yè)正面臨挑戰(zhàn)。在保證出租率的同時(shí)，不少物流地產(chǎn)商們其實(shí)是犧牲了租金價(jià)格的?！敖衲耆A北市場(chǎng)不太好，很多續(xù)租商戶都要求降價(jià)?！?/p>
不僅如此，“競(jìng)爭(zhēng)力大，預(yù)租也不好談?！必S樹物流一名招商人士表示。
“拿地更難了”，是這些物流地產(chǎn)商們目前共同焦慮的問題之一。于是，不得不去拿一些二手用地以及積極接手出險(xiǎn)房企的地，比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。
這對(duì)于急于想做大規(guī)模的企業(yè)來(lái)講壓力更大。萬(wàn)緯物流相關(guān)人士表示，公司的目標(biāo)是三年內(nèi)上市，“沒辦法，只能狂收別人的資產(chǎn)?！?/p>
這也是在這場(chǎng)遲到的亞洲物流雙年展上，大家普遍認(rèn)為這次“人流量上去了，但實(shí)際不好說(shuō)”的原因所在，市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)未達(dá)到，更多的是抱著“社交、見面、露露臉”的心態(tài)出場(chǎng)。
即便如此，作為一個(gè)高度市場(chǎng)化的行業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)物流正呈現(xiàn)出“一超多強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局，近幾年更是吸引眾多資本介入，外界對(duì)其前景依然看好。
“相對(duì)其他行業(yè)，目前就物流地產(chǎn)、光伏和新能源還不錯(cuò)。”一名在現(xiàn)場(chǎng)尋覓商機(jī)的投資人士說(shuō)道。