近日，江寧核心區(qū)可謂動(dòng)態(tài)不斷！

先是東山熱盤(pán)-萬(wàn)科都薈啟境二期領(lǐng)銷(xiāo)許火速入市；接著位于地鐵5號(hào)線新亭路站地鐵口的G91項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃出爐，江寧核心區(qū)商業(yè)資源再添一座！

于此同時(shí)，下周一土拍，江寧核心區(qū)又將出讓一幅優(yōu)質(zhì)地塊！更重要的是，據(jù)本站此前統(tǒng)計(jì)，今年下半年江寧核心區(qū)不少純新盤(pán)都將入市首開(kāi)，并且這些樓盤(pán)以改善為主！今年下半年改善客們抓緊了！

01、江寧核心區(qū)再添一座商業(yè)體！

近日，江寧竹山路G91地塊商辦規(guī)劃出爐，最新效果圖也同步曝光！值得注意的是G91地塊是商住混合地塊，其中住宅部分就是已經(jīng)火爆收官的朗詩(shī)·玲瓏新亭項(xiàng)目。

2022年10月土拍，明月建設(shè)以5.45億元底價(jià)拿下江寧東山G91地塊，成交樓面價(jià)11039元/㎡，不設(shè)置毛坯限價(jià)。

G91地塊位于江寧區(qū)東山街道竹山路以西，新亭路以北。規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類(lèi)居住用地、Bb商辦混合用地。

根據(jù)規(guī)劃，A分區(qū)擬建3棟17-20F小高層住宅（即朗詩(shī)·玲瓏新亭）， B、C 分區(qū)為商辦混合用地及地下空間。

B分區(qū)規(guī)劃用地性質(zhì)為 Bb 商辦混合用地，用地面積為10211.67平方米，容積率＜2.8，建筑高度＜60(m)，建筑密度＜40%，綠地率≥20%，C 分區(qū)僅出讓地下空間。

該項(xiàng)目擬建設(shè) 1 棟酒店式公寓及商業(yè)設(shè)施，總建筑面積約 4.14 萬(wàn)平方米其中地上建筑面積約 2.86 萬(wàn)平方米，地下建筑面積約 1.28 萬(wàn)平方米。

其住宅部分——就是今年樓市關(guān)注度非常高的朗詩(shī)玲瓏新亭項(xiàng)目。該項(xiàng)目一個(gè)月兩次開(kāi)盤(pán)，直接收官，一氣呵成！

項(xiàng)目5月8日首開(kāi)時(shí)，當(dāng)日全部售罄；當(dāng)時(shí)68套房源吸引了442組購(gòu)房者報(bào)名，中簽率僅15.38%，一舉刷新了2023年江寧的新房最低中簽率紀(jì)錄。

6月7號(hào)，項(xiàng)目收官加推，共有80房源，吸引了351組買(mǎi)房人參與報(bào)名，綜合中簽率僅22.79%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一個(gè)小時(shí)，去化9成，成績(jī)也非常亮眼。

目前，項(xiàng)目在售4號(hào)樓少量房源，銷(xiāo)許均價(jià)39996元/㎡，主力在售戶型建面約143㎡，精裝修交付，不賣(mài)裝修包，全屋智能化設(shè)計(jì)。

截止7月14日14時(shí)，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，朗詩(shī)·玲瓏新亭加推的148套房源，僅9套未售，整體去化率約94%。

與此同時(shí)，下周一江寧將有一幅宅地出讓?zhuān)挥诮瓕幒诵膮^(qū)，即NO.2023G39地塊。

地塊詳情：江寧區(qū)江寧高新區(qū)竹山路以東、橫二路以北地塊

地塊四至：東至興民北路，南至橫二路，西至竹山路，北至新亭路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類(lèi)居住用地

出讓面積：62024.62㎡（含僅出讓地下2022.99㎡）

容積率：綜合容積率2.1

掛牌起始價(jià)：237000萬(wàn)元

最高限價(jià)：271000萬(wàn)元

起拍樓面價(jià)：18809元/㎡

最高樓面限價(jià)：21507元/㎡

地塊解析：NO.2023G39地塊西北角規(guī)劃有一幅商辦混合用地，為5號(hào)線地鐵新亭路站地鐵上蓋，未來(lái)將進(jìn)行居住、商業(yè)、辦公等混合功能開(kāi)發(fā)，將提升片區(qū)形象。

從區(qū)位來(lái)看，NO.2023G39地塊位于主城東山老城中心區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)顯著，臨近在建地鐵5號(hào)線新亭路站，周邊有龍湖天街、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、江寧楊家圩市民中心、市民廣場(chǎng)等。

地塊隔壁就是江寧神盤(pán)-龍湖春江酈城，目前在鏈家網(wǎng)，龍湖春江酈城二手房掛牌均價(jià)42536元/㎡。

此外，地塊附近還有在售的朗詩(shī)·玲瓏新亭，銷(xiāo)許均價(jià)39996元/㎡，主力在售戶型建面約143㎡，精裝修交付。

該項(xiàng)目上文已經(jīng)講解過(guò)非常受買(mǎi)房人和市場(chǎng)歡迎，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)熱度非常高。一個(gè)多月收官，非常神速！

值得注意的是，G39地塊的起拍樓面地價(jià)18809元/㎡，比朗詩(shī)玲瓏新亭項(xiàng)目（樓面地價(jià)11039元/㎡）要高了7770元/㎡！

據(jù)了解，該地塊未拍先熱，多家房企有拿地意愿，并展開(kāi)了地塊的深度研究，下周一我們拭目以待！

02、今年，江寧改善當(dāng)?shù)?！核心區(qū)選擇眾多！

此前，本站曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)，今年江寧核心區(qū)板塊的供貨上市情況。目前，小龍灣、百家湖、科學(xué)園板塊內(nèi)均無(wú)主力在售樓盤(pán)，但板塊內(nèi)均各自有一家純新盤(pán)待入市！

相較而言，東山板塊庫(kù)存就要充足很多。除朗詩(shī)玲瓏新亭項(xiàng)目搶跑售罄外，區(qū)域內(nèi)不僅有武夷七里湖山一家純新盤(pán)，以及剛領(lǐng)銷(xiāo)許的萬(wàn)科都薈啟境二期、馬上收官的海玥華府項(xiàng)目。

小龍灣板塊

目前，小龍灣板塊自龍湖春江酈城收官后，并無(wú)新房在售，僅一家純新盤(pán)——金融城G93地塊待上市，值得注意的是該項(xiàng)目將由仁恒操盤(pán)，預(yù)計(jì)最快今年年底入市。

該項(xiàng)目于6月1日規(guī)劃出爐，因?yàn)轫?xiàng)目是G92、G93共同發(fā)展，從規(guī)劃方案來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)非常豐富，有住宅、有商業(yè)、有商辦。

其中，商業(yè)部分全部濱水，設(shè)計(jì)非常炫酷，沿秦淮河河灣位置鋪陳開(kāi)來(lái)，由金融城主要負(fù)責(zé)；此外還有一部分是辦公類(lèi)產(chǎn)品，顏值實(shí)際也非常具有現(xiàn)代科技感。

至于住宅部分，位于G93的A區(qū)，共擬建10棟14-22F住宅，沒(méi)有連廊，整體定位高端，由仁恒操盤(pán)。

從公示的效果圖來(lái)看，住宅部分的外立面高透大面積玻璃，窗墻比較高，香檳金色線條，以及王冠式屋頂，高端奢華感顯而易見(jiàn)。

從地理位置上看，金融城G92、G93地塊位于江寧小龍灣板塊。毗鄰江寧龍灣天街，江寧市民中心和楊家圩市民公園；交通上，靠近地鐵1號(hào)線竹山路站以及在建的地鐵5號(hào)線新亭路站，交通便捷，位置十分優(yōu)越。

二手房方面，周邊有龍湖春江酈城和東渡國(guó)際青年城等小區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)越，人居氛圍濃郁。

從目前的釋放的消息來(lái)看，項(xiàng)目打造140、180、220、330㎡戶型（具體以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)），起步140㎡戶型，最大330㎡，并且由仁恒操盤(pán)，妥妥江寧核心區(qū)高端改善的天花板，對(duì)于區(qū)域內(nèi)迫切的改善需求，該項(xiàng)目是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

科學(xué)園板塊

科學(xué)園板塊自萬(wàn)科都會(huì)四季收官后，就一直處于房荒的狀態(tài)，直至招商璀璨璟園的出現(xiàn)。

據(jù)最新消息，璀璨璟園項(xiàng)目將于下周首開(kāi)3、4號(hào)樓，共144套房，戶型100、135㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡。

璀璨璟園項(xiàng)目前身是江寧科學(xué)園G08地塊，今年3月的首批土拍中，科學(xué)園G08地塊，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)觸頂搖號(hào)，最終被招商以總價(jià)18.15億元拿下，成交樓面價(jià)17415元/㎡。

此后4月初，不足一個(gè)月的時(shí)間，項(xiàng)目規(guī)劃便已出爐，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目擬建13棟14-18F小高層住宅，容積率僅2.1，居住氛圍相當(dāng)純粹。

5月初項(xiàng)目案名曝光，并同步公開(kāi)了城市展廳；6月初項(xiàng)目戶型圖曝光，6月中旬正式公開(kāi)實(shí)景示范區(qū)及建面約100、135㎡樣板間；7月初，招商蛇口璀璨系南京首作全球發(fā)布盛典在南京景楓萬(wàn)豪酒店舉行。項(xiàng)目進(jìn)展非常神速！

戶型方面，項(xiàng)目主力100㎡、135㎡戶型，適合剛改、改善人群上車(chē)；此外在戶型規(guī)劃上，兩戶型均是三房起步，并都帶了兩個(gè)衛(wèi)生間，更好地保護(hù)好每一個(gè)人的隱私空間。并且該項(xiàng)目大概率是無(wú)升級(jí)包，直接精裝修交付，得房率約80%-82%。

據(jù)悉，項(xiàng)目將打造約4.1萬(wàn)方總景觀面積、約2.4萬(wàn)方綠化面積，規(guī)劃有綠氧樹(shù)廳、林棲鹿嶼、輕氧聚場(chǎng)、林光星嶼、香氛花園、翡翠客廳六大主題花園場(chǎng)景。

百家湖板塊

目前百家湖板塊僅僅1盤(pán)百家臻園在售，但據(jù)此前報(bào)道的消息，板塊內(nèi)唯一純新盤(pán)-象嶼百家湖G16項(xiàng)目正在組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的消息，預(yù)計(jì)今年入市。

項(xiàng)目是今年南京二批次土拍中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一幅地塊。5月10日，該地塊經(jīng)過(guò)激烈的13輪競(jìng)價(jià)、僅37秒邊觸頂待搖號(hào)，最終被象嶼以成交總價(jià)13.9億元奪得，成交樓面價(jià)21280元/㎡。緊接著，5月26日，項(xiàng)目規(guī)劃便被公示出來(lái)！拿地僅僅16天便規(guī)劃出爐，此外，拿地20多天，就有機(jī)器進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)度不可謂不快。

根據(jù)規(guī)劃顯示，項(xiàng)目擬建9棟17-18F小高層住宅，整體南北兩排式分布，中間做園林景觀，樓高都只有17-18F，樓間約51米。

項(xiàng)目外立面采用當(dāng)下流行金屬、一體板模式，窗墻比較高。

據(jù)悉，該項(xiàng)目由華發(fā)、象嶼、金域聯(lián)合開(kāi)發(fā)，華發(fā)負(fù)責(zé)操盤(pán)。

項(xiàng)目位于百家湖硅巷，周邊配套完善，南側(cè)規(guī)劃有小學(xué)、幼托用地，北側(cè)即為秦淮新河，距離地鐵3號(hào)線勝太西路站僅幾百米。周邊有紫金研創(chuàng)中等企業(yè)，有大量硅巷科研產(chǎn)業(yè)群體。

價(jià)格方面，百家湖G16成交樓面價(jià)為21280元/㎡，相較于前期成交的招商璀璨璟園（科學(xué)園G08地塊|成交樓面價(jià)17415元/㎡）地價(jià)更高，預(yù)計(jì)均價(jià)將在4萬(wàn)/㎡，但G16這塊地相較于科學(xué)園來(lái)說(shuō)，在江寧內(nèi)部的位置上更靠近南京主城。

此外，前面提到的，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)斷供十多年了。不僅如此，目前整個(gè)百家湖板塊也僅1盤(pán)百家臻園在售，樓盤(pán)供應(yīng)緊俏。

東山板塊

武夷七里湖山

武夷七里湖山是江寧首個(gè)華為全屋智能4.0住區(qū)，精裝無(wú)包；據(jù)悉，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)約3.45萬(wàn)/㎡起，最快三季度入市！并且，項(xiàng)目物業(yè)為萬(wàn)科物業(yè)，武夷可以說(shuō)深耕江寧，已在江寧打造武夷綠洲、武夷花園、武夷名仕園、武夷凌云公館等一批樓盤(pán)。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目擬建9棟18F小高層住宅及相關(guān)配套用房。

在戶型設(shè)計(jì)上項(xiàng)目將打造建面約99、118、130、143㎡四種戶型，同時(shí)項(xiàng)目的戶型得房率高達(dá)82%！

建面約99㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型：

建面約118㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型：

建面約130㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型：

建面約143㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型：

中國(guó)武夷東山G47地塊位于世紀(jì)東山小區(qū)隔壁，周邊分布較多老小區(qū)以及經(jīng)濟(jì)適用房，二手房掛牌均價(jià)從2.1-2.5萬(wàn)/㎡不等。

地塊斜對(duì)面為還有少量新房在售的海玥華府，該項(xiàng)目是由上海建工打造的科技住宅，現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)許均價(jià)約34345元/㎡。去年7月12日，東山G47地塊經(jīng)過(guò)4輪競(jìng)拍，最終被中國(guó)武夷以11.7億元拿下，樓面地價(jià)為17199元/㎡，未來(lái)最高毛坯限價(jià)31000元/㎡。值得注意的是，G47是東山第一幅限價(jià)地塊，搭配基礎(chǔ)包+精裝包的話，未來(lái)房?jī)r(jià)很可能達(dá)到3.45萬(wàn)/㎡，將突破目前東山的新房天花板（萬(wàn)科都薈啟境3.44萬(wàn)元/㎡）。

聚景園

聚景園位于江寧東山板塊，是區(qū)域內(nèi)的超級(jí)老盤(pán)，該項(xiàng)目拿地已經(jīng)超過(guò)20年，今年終于傳出要上市的消息，不免讓人有所期待。據(jù)悉，項(xiàng)目規(guī)劃2棟住宅，規(guī)劃住宅總戶數(shù)為180戶，預(yù)計(jì)打造戶型面積段約90-260㎡，定位改善寬適大宅，有望年底上市！聚景園項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)東山街道，用地北接上元大街，東接?xùn)|新南路，西側(cè)和南側(cè)為商業(yè)和居民區(qū)。周邊老小區(qū)較多，有電機(jī)廠家屬區(qū)、嘉順時(shí)代廣場(chǎng)、日光佳園、順達(dá)佳苑、匯福佳苑等。距離在建東山地鐵站、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不遠(yuǎn)。

中天云來(lái)

中天云來(lái)項(xiàng)目跟朗詩(shī)玲瓏新亭前身均是去年同一批出讓的地塊，該項(xiàng)目也跟朗詩(shī)玲瓏新亭一樣，節(jié)奏迅速，搶先入市，但是去化結(jié)果卻大相徑庭。

目前項(xiàng)目在售2#、4#、5#、7#，戶型建面約77、88、99、112、115、143㎡，精裝銷(xiāo)許均價(jià)約34410元/㎡。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤(pán)，共268套房源，累計(jì)認(rèn)購(gòu)+成交145套，整體去化約5成。

此外，老盤(pán)方面，江寧東山兩家現(xiàn)房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于本月加推，分別是海玥華府跟萬(wàn)科都薈啟境二期。

海玥華府：據(jù)最新消息，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于近期加推最后一批8號(hào)樓房源，共108套，戶型建面約98、117㎡，兩梯兩戶！

萬(wàn)科都薈啟境二期：項(xiàng)目剛領(lǐng)取了4號(hào)樓銷(xiāo)許，共93套房源，建面約104、124㎡，銷(xiāo)許均價(jià)35628元/㎡，精裝修，無(wú)升級(jí)裝修包，首付3成起。目前已結(jié)束報(bào)名，無(wú)須搖號(hào)，直推入市。

寫(xiě)在最后：

今年以來(lái)，江寧核心區(qū)樓市已經(jīng)明顯進(jìn)入改善時(shí)代，尤其是今年下半年即將入市的項(xiàng)目。

已經(jīng)收官的朗詩(shī)玲瓏新亭，收官均價(jià)約39996元/㎡，戶型建面約117、143㎡，總價(jià)468萬(wàn)起；

在售的中天云來(lái)，均價(jià)34221元/㎡，戶型建面約77、88、99、112、115、143㎡，總價(jià)263萬(wàn)起；

待售的海玥華府，項(xiàng)目即將收官的8號(hào)樓，共108套，戶型建面約98、117㎡，前期均價(jià)在34345元/㎡，總價(jià)337萬(wàn)起；

正在開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科都薈啟境二期，93套房源，建面約104、124㎡，銷(xiāo)許均價(jià)35628元/㎡，精裝修，無(wú)升級(jí)裝修包，總價(jià)370萬(wàn)起；

純新盤(pán)方面：

仁恒操盤(pán)的金融城G93住宅部分，已知要做建面約140、180、220、330㎡江寧超級(jí)大平層，考慮仁恒的產(chǎn)品力和溢價(jià)能力，未來(lái)G93預(yù)計(jì)將沖擊5萬(wàn)/㎡的大關(guān)，預(yù)計(jì)總價(jià)在700萬(wàn)起步，妥妥的改善天花板了！

武夷七里湖山，預(yù)計(jì)未來(lái)均價(jià)約3.45萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目打造建面約99、118、130、143㎡四種戶型，總價(jià)341萬(wàn)起；

招商璀璨璟園，將于下周首開(kāi)3、4號(hào)樓，共144套房，戶型100、135㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)350萬(wàn)起步；

百家湖G16地塊，目前項(xiàng)目戶型還未公布，但以項(xiàng)目成交樓面價(jià)21280元/㎡，未來(lái)上市不限價(jià)，預(yù)計(jì)均價(jià)會(huì)賣(mài)到4萬(wàn)/㎡左右；不難發(fā)現(xiàn)，從戶型來(lái)看，區(qū)域內(nèi)打造的產(chǎn)品建面除中天云來(lái)外，其它樓盤(pán)均偏向于改善，起步戶型均在100㎡左右；從價(jià)格來(lái)看，均價(jià)都超3.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)最低337萬(wàn)起。