界面新聞?dòng)浾?| 鄒文榕

信托項(xiàng)目違約并正式進(jìn)入清算期，信托抵押物卻莫名奇妙變成了安置房并已完成全部交付回遷戶安置入住，最終導(dǎo)致信托抵押物抵押功能喪失。

近日，界面新聞?dòng)浾擢?dú)家獲悉，因中建投信托·安泉560號(hào)（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃（下稱“安泉560號(hào)”）抵押物盡職管理存在問(wèn)題，中建投信托被監(jiān)管認(rèn)定對(duì)抵押物龍泉俊園·中天北城 A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。

據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局浙江監(jiān)管局（下稱：浙江監(jiān)管局）向投資人回復(fù)的《銀行保險(xiǎn)違法行為舉報(bào)調(diào)查意見(jiàn)書》顯示，浙江監(jiān)管局于2023年4月27日收到投資人舉報(bào)后對(duì)中建投信托啟動(dòng)調(diào)查。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，浙江監(jiān)管局認(rèn)為中建投信托在“安泉560號(hào)”項(xiàng)目上“對(duì)抵押物龍泉俊園·中天北城A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。”

不過(guò)，針對(duì)投資人來(lái)函反映的中建投信托在發(fā)現(xiàn)抵押物俊發(fā)龍泉俊園A1地塊可能出現(xiàn)問(wèn)題后，違反信托合同，處置部分回流資金的問(wèn)題，浙江監(jiān)管局認(rèn)為，中建投信托將交易對(duì)手提前歸還的貸款本金向第一批認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的投資者分配，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，未發(fā)現(xiàn)該行為違反合同約定和《信托公司管理辦法》（銀監(jiān)會(huì)令2007年第2號(hào)）第四條的規(guī)定。

信托項(xiàng)目逾期超一年，仍有1.57億未兌付

“安泉560號(hào)”于2020年10月23日成立，信托計(jì)劃最終實(shí)收資金2.733億元，原定存續(xù)期為18個(gè)月，受托人中建投信托以信托計(jì)劃全部資金向借款人云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：瑞玖地產(chǎn)）發(fā)放信托貸款，用于俊發(fā)昆明林泉雅苑項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

企業(yè)預(yù)警通顯示，瑞玖地產(chǎn)實(shí)控人為云南昆明本地的房地產(chǎn)開放商俊發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱：俊發(fā)集團(tuán)）。

俊發(fā)集團(tuán)為該信托項(xiàng)目承擔(dān)保證人工作，集團(tuán)子公司安寧俊力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“安寧俊力”）、云南俊泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“云南俊泰”）和云南俊發(fā)鑫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“云南鑫峰”，于2022年4月追加為共同還款人）同時(shí)為“安泉560號(hào)”項(xiàng)目的共同還款人。

因交易對(duì)手方現(xiàn)面臨階段性流動(dòng)性壓力，2022年4月21日，中建投信托召開“安泉560號(hào)”第一次受益人大會(huì)，提請(qǐng)審議信托計(jì)劃延期12個(gè)月，但被信托投資人投票否決。根據(jù)信托計(jì)劃合同約定，因交易對(duì)手或擔(dān)保人未能按時(shí)足額履行債務(wù)或其他原因，信托計(jì)劃自2022年4月23日起進(jìn)入延長(zhǎng)期，至2022年10月23日止。

2022年11月2日，中建投信托向投資人發(fā)布信托項(xiàng)目清算事項(xiàng)，表示在信托計(jì)劃終止日，“安泉560號(hào)”信托計(jì)劃信托專戶余額預(yù)留必要的費(fèi)用后，暫無(wú)資金可向受益人進(jìn)行分配。

中建投信托稱，已追加了位于昆明市嵩明空港新城的三宗土地作為補(bǔ)充抵押物，三宗土地目前為凈地狀態(tài)，評(píng)估價(jià)值合計(jì)約1.523億元。

據(jù)信托資金管理報(bào)告顯示，截至今年一季度末，“安泉560號(hào)”信托計(jì)劃仍有1.57億元未能兌付，且報(bào)告期內(nèi)（2023年一季度），信托計(jì)劃未向受益人分配信托利益。2023年1-2月份，借款人瑞玖地產(chǎn)以及三名共同還款人均未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)悉數(shù)告負(fù)。

而抵質(zhì)押物情況方面，據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)前，“安泉560號(hào)”信托的抵押物合計(jì)為6宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

除此前追加的嵩明縣三宗土地外，原有的三項(xiàng)抵押物分別為安寧俊力持有的位于昆明市安寧市的編號(hào)為“云（2020）安寧市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0006449號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目安寧俊發(fā)城·觀雅苑（項(xiàng)目案名），編號(hào)為“云（2021）安寧市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002323號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目安寧俊發(fā)城·觀熙苑（項(xiàng)目案名），以及編號(hào)為“云（2019）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0170371號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目。

而此次被監(jiān)管認(rèn)定中建投信托貸后管理存在不到位，且已被挪作安置房正式交付回遷戶入住的正是編號(hào)為“云（2019）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0170371號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目。

挪用誰(shuí)之責(zé)？

據(jù)了解，編號(hào)為“云（2019）五華區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0170371號(hào)”的土地使用權(quán)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目為“安泉560號(hào)”共同還款人之一云南俊泰持有的中天北城A1地塊土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱“A1地塊”），該地塊位于昆明市五華區(qū)紅云街道，紅園路南側(cè)、龍泉路東側(cè)，登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地。

該地塊占地面積15,063.60平方米，計(jì)容積率建筑面積110,650.02平方米，根據(jù)國(guó)有使用權(quán)土地出讓合同及補(bǔ)充條款，云南俊泰需承擔(dān)回遷房建筑總面積38,544.3平方米。

據(jù)中建投信托于2022年4月發(fā)布的“安泉560號(hào)”項(xiàng)目延期方案材料顯示，抵押物中天北城A1地塊土地價(jià)值25,672萬(wàn)元，貨值7.65億，扣除后續(xù)支出后的盈余資金測(cè)算為5-5.4億元。

2022年9月6日，中建投信托稱收到云南俊泰來(lái)函，表示A1地塊“地上建設(shè)的住宅已按政府要求作為安置房進(jìn)行分配及交付，已無(wú)可售住宅作為信托計(jì)劃的還款來(lái)源”。隨后于2022年11月24日，中建投信托正式發(fā)布公告通知投資者A1地塊已被當(dāng)作安置房全部進(jìn)行交付并入住。

而令一眾投資人所不解并繼而向監(jiān)管反饋的正是上述A1地塊的土地使用性質(zhì)變更過(guò)程中中建投信托的項(xiàng)目管理能力問(wèn)題。

據(jù)了解，早在2021年6月4日，“俊發(fā)龍泉俊園”公眾號(hào)發(fā)布消息，宣稱中天北城（A1地塊）作為回遷房于6月1日-3日進(jìn)行了盛大交付。

界面新聞?dòng)浾邚脑撐⑿殴娞?hào)發(fā)布的既往內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，2021年4月26-27日，龍泉俊園·中天北城A1地塊在五華區(qū)紅云街道、右營(yíng)社區(qū)以及村組領(lǐng)導(dǎo)的支持下開展回遷房選房工作，回遷共計(jì)兩幢住宅建筑，1031套房源，安置房總面積104847.09㎡。

安置房總面積不僅遠(yuǎn)超出合同既定約定的“云南俊泰需承擔(dān)回遷房建筑總面積38,544.3平方米”，且回遷安置工作時(shí)間實(shí)際明顯處于“安泉560號(hào)”信托項(xiàng)目存續(xù)期內(nèi)。

然而，面對(duì)投資人提出的“受托人是否存在項(xiàng)目管理期間管理失職問(wèn)題？”中建投信托卻在今年4月初向投資者的回復(fù)中表示，交易對(duì)手的公眾號(hào)不屬于交易文件約定的各方履行通知義務(wù)的渠道，也不是金融行業(yè)常規(guī)的貸后管理渠道，因此未及時(shí)通過(guò)公眾號(hào)發(fā)現(xiàn)上述信息并不構(gòu)成受托人的管理失職。

另?yè)?jù)了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地塊所在地紅云街道辦事處曾對(duì)中建投信托通過(guò)信訪渠道提出的上訪訴求進(jìn)行了書面答復(fù)，稱“云南俊泰將 A1 地塊全部調(diào)整為回遷安置房是基于地塊交易條件和配建協(xié)議的約定，且地塊交易條件和配建協(xié)議產(chǎn)生于 A1地塊抵押給受托人之前”。

不過(guò)，在4月23日告投資人的回復(fù)中，中建投信托表示，截至回復(fù)日，中建投信托尚未取得抵押物何時(shí)被調(diào)整為安置房的證據(jù)材料，無(wú)法確定該事件發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是在信托計(jì)劃設(shè)立之前。目前，受托人正通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開、行政訴訟等方式要求抵押物所在地行政主管部門提供抵押物調(diào)整為安置房的相關(guān)證據(jù)材料。

并同時(shí)告知投資人，受托人正盡最大努力維護(hù)投資者利益，因存在市場(chǎng)銷售及保證人履約能力的不確定性，所以在全部資產(chǎn)處置完畢之前，無(wú)法確定信托財(cái)產(chǎn)是否存在損失。這里的損失可能是收益的直接損失，也可能是本金的直接損失。

7月28日，中建投信托方面向界面新聞表示，目前未收到國(guó)家金融監(jiān)督管理總局浙江監(jiān)管局的相關(guān)信托計(jì)劃事項(xiàng)的意見(jiàn)。關(guān)于信托計(jì)劃的相關(guān)情況，公司將根據(jù)監(jiān)管要求及時(shí)進(jìn)行信息披露。同時(shí)，中建投信托還稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)變化等原因影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目交易對(duì)手出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。公司結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，積極采取協(xié)商展期、訴訟催收、債務(wù)重組、盤活底層資產(chǎn)等措施，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置化解，維護(hù)受益人最大合法利益。