文｜實(shí)習(xí)記者朱簞

隨著樓市整體成交量下滑，以往一些投資者期望能“撿漏”的法拍房市場(chǎng)也降溫了。

8月22日，阿里資產(chǎn)拍賣顯示，位于廣州市天河區(qū)珠江新城華府街25號(hào)的3201、3301房進(jìn)行公開拍賣，起拍價(jià)高達(dá)3283.1663萬元，保證金為328萬元。

經(jīng)過一天的線上參拍后，此次房源拍賣吸引了超過1.6萬人圍觀，500余人設(shè)置了提醒，最終只有1人報(bào)名，但卻并未出價(jià)，這次房源競(jìng)拍以流拍告終。

根據(jù)官網(wǎng)資料，標(biāo)的物為兩套打通的住宅，總建筑面積約292平方米，進(jìn)行合并拍賣。由于是兩套產(chǎn)權(quán)的房子，這意味著，買受人需要具備兩個(gè)購(gòu)房名額才能進(jìn)行過戶。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該法拍房所在的小區(qū)為恒大金碧華府，位于天河區(qū)珠江新城東，該小區(qū)二手房掛牌單價(jià)在13.5萬/平米-18萬/平米之間。此次進(jìn)行拍賣的兩套房屋起拍單價(jià)約11.23萬/平米，評(píng)估價(jià)為4103.9578萬元，評(píng)估單價(jià)約為14萬/平米，起拍價(jià)相比評(píng)估價(jià)打了八折。

雖有折扣，但兩套購(gòu)房名額的限制以及依然較高的起拍價(jià)格，已經(jīng)為大多數(shù)買家設(shè)置了高門檻。兩套房屋最終的去向，唯有等待第二輪拍賣的行情，從以往法拍房的成交案例來看，屆時(shí)起拍價(jià)的折扣會(huì)更低。

法拍房市場(chǎng)降溫，也是受到整體樓市環(huán)境影響。據(jù)中指研究院和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，從今年4月起，廣州新房和二手房市場(chǎng)成交都進(jìn)一步萎縮，整體供求有所回落。今年1-7月廣州新房成交513.5萬平方米，同比上升5.8%。

但7月份新房成交面積50.7萬平方米，環(huán)比下降29.5%，同比下降29.4%。4-7月二手房網(wǎng)簽宗數(shù)環(huán)比下降幅度分別為18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。隨著7月市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季，廣州的樓市整體成交量有所下行，法拍房這個(gè)小眾市場(chǎng)也面臨著去化難題。

雖然豪宅市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但受制整體樓市環(huán)境，此前過億的頂級(jí)豪宅同樣面臨著無人問津的流拍慘境。

7月7日，深圳南山的頂級(jí)豪宅恒裕濱城二期一套法拍房在經(jīng)歷了三輪拍賣后，較一拍降價(jià)3000萬成交。

該房產(chǎn)一拍時(shí)的起拍價(jià)高達(dá)1.07億元，折合單價(jià)高達(dá)38.4萬/m平方米，成為深圳住宅市場(chǎng)最貴的法拍房。

在一輪流拍后，二拍的起拍價(jià)便打八折降至8560萬元，但依然流拍。第三輪的起拍價(jià)繼續(xù)打八折，降到了6848萬元，最終以7598萬元總價(jià)成交，成交單價(jià)約為27.3萬/平米，相比于最初的起拍價(jià)少了約10萬/平米，折扣幅度達(dá)到7折。

不過在不久前，深圳南山的幾套豪宅均已過億價(jià)格成交，如半島城邦法的兩套房拍出總價(jià)1.2億元，溢價(jià)率分別高達(dá)80.83%、75.74%；深圳灣壹號(hào)5號(hào)樓超大戶型法拍房成交總價(jià)為1.14億元，折合單價(jià)26.3萬元/平方米，但這都是極少個(gè)案。

一位深圳市場(chǎng)人士認(rèn)為，這些房產(chǎn)溢價(jià)拍賣只是個(gè)例，與其稀缺的數(shù)量、地段、戶型、面積等因素有著密切的關(guān)系。

不僅是廣深，其他重點(diǎn)城市的法拍房市場(chǎng)也在降溫。自去年法拍房限購(gòu)全面執(zhí)行后，各城市法拍房折價(jià)率都出現(xiàn)了不同程度的回落。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年各城市折價(jià)率普遍較上一年繼續(xù)下行，重點(diǎn)城市折價(jià)率下降幅度較大，成交量前30城的平均折價(jià)率約降至60.86%。

從成交拍品數(shù)量上來看，全國(guó)法拍房整體成交率處在較低水平。今年上半年法拍市場(chǎng)掛牌量30.4萬套，較上一年同期增長(zhǎng)19.7%；成交量6.6萬套，其中住宅成交量4.87萬套，占成交總量73.5%。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，目前豪宅法拍市場(chǎng)遇冷的主要原因是受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策等因素的影響。

以廣州為例，廣州作為對(duì)外貿(mào)易大市，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期、出口數(shù)據(jù)走弱等使得部分潛在客戶資金相對(duì)偏緊，入市積極性不高。同時(shí)，近期房地產(chǎn)政策有松動(dòng)預(yù)期，部分潛在客群觀望心態(tài)較濃，希望等政策落地后再入市。前期的一些熱點(diǎn)區(qū)域，如珠江新城、金融城等二手市場(chǎng)高位回落趨勢(shì)明顯，買家入市轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎。此外，部分法拍房受權(quán)屬?gòu)?fù)雜、交易費(fèi)用高等因素影響，性價(jià)比不高，因此產(chǎn)生流拍。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年廣州法拍房掛牌數(shù)量自2月以來連漲5月，2023年7月新上拍品數(shù)量同比上升151%。拍品成交量維持平穩(wěn)，成交率下降。今年廣州月均成交法拍房約122套，較去年同期小幅上升14%；由于供應(yīng)量上升，成交率下降，7月法拍房成交率僅22.5%，創(chuàng)年內(nèi)新低。

楊紅俠指出，與購(gòu)買新房及二手房相比，法拍房最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于清場(chǎng)交付問題。如部分法拍房存在長(zhǎng)期租約或占用問題，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押或查封在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，買家將無法收樓，這類型問題帶來的時(shí)間、費(fèi)用等成本的不確定性很大。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)信心不足，法拍房成交率也因此呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，成交的標(biāo)的競(jìng)價(jià)輪數(shù)、最終成交價(jià)格也會(huì)同步下行。