界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

萬科大股東深鐵又出手了。

2月21日，萬科發(fā)布了《關于深鐵集團向公司提供股東借款暨關聯(lián)交易的公告》，萬科第一大股東深鐵集團擬向萬科提供股東借款，借款金額為42億元，用于幫助萬科償還公司到期公開債務。

而就在11天前，深鐵集團才剛剛借款28億元幫助萬科還債，不到半個月的時間內(nèi)，兩次借款金額已達到70億元，足以見得當前深圳國資方面對萬科的托底決心。

值得關注的是，此次深鐵集團對萬科的借款依舊延續(xù)此前28億的“低利率+高質押率”的超常規(guī)支持模式。

期限仍為3年，質押率為70%，借款成本維持在2.34%的低利率，較全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）低76個基點。

“通常情況下，股票質押融資業(yè)務的質押率越高，代價就越低，70%的高質押率遠超市場慣例的30%-60%水平，這也充分體現(xiàn)了深鐵對萬科的支持”，有關行業(yè)人士對界面新聞表示。

增信方面則由萬科的3家全資子公司上海萬科投資管理有限公司、深圳市萬科發(fā)展有限公司、萬科公寓管理有限公司提供保證擔保。

不過，在未來三個月內(nèi)， 萬科需在取得股東大會審議通過后，提供不超過價值 60 億元的資產(chǎn)進行抵押或質押，抵/質押率設定為70%，同時解除上述三家公司的保證擔保安排。

從債務角度來看，當前階段萬科的還債壓力較大。

根據(jù)萬科三季度報數(shù)據(jù)，截至2024年9月，萬科貨幣資金為797.45億元，較2023年末減少200.6億元；短期債務（一年內(nèi)到期）約1168億元，現(xiàn)金短債比僅為0.66，短期償債覆蓋率僅為68%，顯示流動性高度承壓。

Wind數(shù)據(jù)顯示，萬科當前境內(nèi)債務共有427.42億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務約277.46億元，占比65%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。

公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計債券到期債券共9只，總規(guī)模達215.9億元，境外債的兌付高峰在今年5月，當月有4.55億美元需要兌付。

最近的一筆為2月25日到期的“22萬科MTN003”債券，該筆債券于2022年2月28日發(fā)行，發(fā)行金額20億元，票面利率3.0%，期限3年。

此前在2月18日，萬科在中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布消息稱，將在2月25日如期兌付“22萬科MTN003”中期票據(jù)。

而這也將是萬科2025年第三筆如期兌付完成的公開債償還。

在此之前，萬科已如期完成1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22 萬科 MTN001”和2月16日到期的“22萬科MTN002”兩筆債務本金及利息的全額兌付。

同時，萬科還于1月發(fā)布了關于行使“20萬科02”公司債券贖回選擇權的公告，將對該債券進行100%全額贖回。

“針對2025年將要到期的公開債務，萬科會全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續(xù)推進大宗交易、加快非主營業(yè)務退出和持續(xù)爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付”，萬科方面此前對界面新聞表示。

除了償債方面的好消息外，近期萬科在Pre-REIT基金方面也獲得進展。

2月18日，萬科發(fā)布公告稱，攜手中信金石、新華保險、大家保險共同設立“萬新金石”Pre-REIT基金，投資萬科旗下廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)項目。

公告顯示，該基金總規(guī)模為16億元，其中新華保險認繳59.94%，大家保險認繳30%，中信金石認繳0.06%，萬科集團認繳10%?；鹚俄椖康靥帍B門島內(nèi)，全期保租房共規(guī)劃7724套，是福建最大規(guī)模保障性租賃住房項目。

據(jù)萬科方面透露，該項目一期開業(yè)首年就實現(xiàn)100%出租率，二期建成投入運營后，將成為泊寓全國單體規(guī)模最大的集中式長租公寓。

在本次交易完成后，預計將為萬科提供正向現(xiàn)金流及利潤。同時，萬科也將繼續(xù)負責該門店長期運營，實現(xiàn)由重資產(chǎn)持有轉為輕資產(chǎn)運營。

整體來看，此次深鐵集團的70億元輸血為萬科在短期內(nèi)贏得了喘息之機，但長期來看，萬科仍需直面行業(yè)的結構性挑戰(zhàn)，能否真正“活下去”，還需依賴銷售端回暖與商業(yè)模式的轉型。