文｜新經濟e線

4月15日晚間，滬深交易所就《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業(yè)務指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》，向社會公開征求意見。此舉意味著公募REITs試點進一步深化。同時，擴募細則的出臺也標志著中國REITs 市場配套制度日臻完善。

《新購入基礎設施項目指引》是交易所規(guī)范和引導基礎設施基金存續(xù)期間新購入基礎設施項目及相關的擴募、信息披露等事項的基本規(guī)則，對新購入項目的業(yè)務全流程重要節(jié)點、擴募份額發(fā)售等關鍵事項均進行了規(guī)定。擴募用于重大維修改造等非收購基礎設施項目的，參照適用該指引。

據(jù)了解，上述指引在新購入基礎設施項目的程序、信息披露、停復牌等方面充分借鑒了上市公司相關實踐經驗，整體以信息披露為核心，壓嚴壓實中介機構等市場主體的責任，同時在相關環(huán)節(jié)中突出REITs的資產上市平臺特性。

參考海外REITs的發(fā)展情況，基礎設施REITs擴募的機制對于REITs市場的規(guī)模增長具有重要作用。如近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，是REITs規(guī)模增長的主要途徑。Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月15日，我國公募REITs整體市場規(guī)模已經達到446億元。

截至目前，公募REITs試點資產范圍包含交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎設施（IDC等）、保障性租賃住房項目、水利設施、旅游基礎設施等領域。業(yè)內預計，在政策規(guī)范和市場機制助推下，公募REITs市場將迎來高速擴容。

擴募四大要求

新經濟e線注意到，《新購入基礎設施項目指引》主要內容分別包括明確新購入基礎設施項目的條件；明確購入基礎設施項目的程序安排；明確信息管理及停復牌要求；明確擴募購入資產的發(fā)售和定價安排。

來源：深交所

如新購入基礎設施項目就明確了六個條件，分別包括總體要求、基金要求、主要參與機構要求、基礎設施項目要求、資金來源以及原始權益人要求。

其中，基礎設施基金應當符合相關法律法規(guī)，投資運作穩(wěn)健，會計基礎工作規(guī)范，運作時間原則上滿12個月，且持有的基礎設施項目運營情況良好；主要參與機構則明確了基金管理人、基金托管人、持有份額不低于20%的第一大基礎設施基金持有人等主體應當符合的條件。

同時，基礎設施項目要求擬購入基礎設施項目的標準和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價格應當公允。資金來源明確新購入基礎設施項目的資金來源可以是留存收益、對外借款或者擴募等一種或多種方式。原始權益人要求新購入基礎設施項目的原始權益人應當符合首次發(fā)行相關條件。

此外，針對擴募細則，上述指引提出了四大具體要求。一是擴募的一般要求?；A設施基金擴募可以向不特定對象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴募），也可以向特定對象發(fā)售（以下簡稱定向擴募）。涉及向原持有人配售和公開擴募的，基礎設施基金應根據(jù)規(guī)定停復牌。因擴募使投資者擁有權益的基金份額比例達到一定標準的，應當按照相關規(guī)定履行相應的程序和義務。

二是向原持有人配售的要求。明確向原持有人配售上限不超過配售前基金份額總額的50%，持有份額不低于20%的第一大基礎設施基金持有人、新購入基礎設施項目的原始權益人或者其同一控制下的關聯(lián)方應當承諾認購基金份額的數(shù)量。此外，進一步細化了配售失敗情形、配售對象及價格的要求。

三是公開擴募的方式和要求。明確基礎設施基金公開擴募的可以全部或者部分向權益登記日登記在冊的原基礎設施基金持有人優(yōu)先配售，其他投資者可以參與優(yōu)先配售后的余額認購。公開擴募的發(fā)售價格可以由基金管理人、財務顧問（如有）根據(jù)基礎設施基金二級市場交易價格和新購入基礎設施項目的市場價值等有關因素合理確定，但發(fā)售價格應不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個交易日或者前1個交易日的基礎設施基金二級市場均價。

四是定向擴募的要求。明確基礎設施基金定向擴募發(fā)售對象應當符合基金持有人大會決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對象不超過35名?？紤]到REITs收益穩(wěn)定、波動率相對較低的產品特征，定向擴募發(fā)售價格應不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%。此外，進一步細化了定向擴募定價機制及鎖定期相關安排。

業(yè)內認為，擴募機制是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴募機制有利于已上市優(yōu)質運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產，優(yōu)化投資組合，促進并購活動，真正實現(xiàn)REITs作為“資產上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強、健全正向激勵機制，也是形成市場化優(yōu)勝劣汰、促進投融資良性循環(huán)、提升REITs整體市場表現(xiàn)的重要途徑。

機構蓄勢待發(fā)

另據(jù)新經濟e線了解，此前，市場對于我國公募REITs擴募機制的期盼由來已久，早在《新購入基礎設施項目指引》正式公布之前，已有多家公募針對基礎設施REITs擴募做好了系統(tǒng)、人員、投研、資產篩選等相應的前期準備工作，蓄勢待發(fā)。

截至目前，全部已發(fā)行12單公募REITs產品（包含一只未上市產品）募資總額達到458.12億元。其中，戰(zhàn)略配售發(fā)售份額占比68.8%，網下發(fā)售份額22.8%，公眾發(fā)售份額8.4%。

作為2022年首單公募REITs，華夏中國交建REIT火爆發(fā)行累計吸金超1500億元（比例配售前），而且戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網下詢價投資者數(shù)量和意向認購金額均位居已發(fā)行公募REITs首位。

4月12日，華夏基金發(fā)布的華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果公告顯示，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，該配售比例刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄，華夏中國交建REIT成為唯一配售比例不足1%的公募基金。按照9.399元的發(fā)售價格計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元。

在40家戰(zhàn)略投資者中，非原始權益人的戰(zhàn)略投資者認購份額比例達到55%，兩項數(shù)據(jù)均位居已發(fā)行的公募REITs項目之首。根據(jù)公告，40家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數(shù)量為7.5億份，認購規(guī)模約為70.49億元。

公募REITs估值對比（截至2022年4月15日）

來源：Wind

二級市場上，截至今年4月15日，全部已上市REITs較單位凈值均實現(xiàn)溢價。其中，富國首創(chuàng)水務REIT、建信中關村產業(yè)園REIT、中航首鋼生物質REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等4只產品溢價均超過四成。僅平安廣州交投廣河高速公路REIT溢價最低，為2.5%。

相對發(fā)行價而言，11只已上市產品平均漲幅為33.53%。其中，富國首創(chuàng)水務REIT、建信中關村產業(yè)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT位列漲幅榜前三甲，分別達65.78%、49.56%、45.52%。

有市場人士認為，2021年房地產信用風險集中爆發(fā)，表現(xiàn)為違約及展期債券數(shù)量的激增；2022年開年至今亦有一定數(shù)量的債券出現(xiàn)信用風險，未來一段時間高收益?zhèn)膬敻兑廊淮嬖谝蓡?，表外信托等工具更是給投資者帶來了損失?？梢哉f，REITs產品的出臺，恰逢打破剛兌和信用風險頻發(fā)的時期，這使得REITs產品收益率穩(wěn)定的優(yōu)勢更具吸引力。同時，作為股債結合的場內標準金融產品，REITs低波動的優(yōu)勢也得以充分展示。

此外，從REITs產品的首次年報披露情況來看，在調整至可比口徑后，各產品在報告期內都足額完成了招募說明書中設定的預測可供分配金額目標（均超過100%）。其中，首鋼綠能REIT、首創(chuàng)水務REIT、滬杭甬REIT的實際完成率超過150%?？傮w來看，2021年實際現(xiàn)金分派率均好于預測分派率，REITs產品的業(yè)績如預期一樣維持穩(wěn)定，未明顯受到宏觀經濟影響。

除個別暫未公告分紅的REITs產品外，大部分REITs產品自2021年底至今已公告分紅決定，且分紅比例基本維持高位。其中，普洛斯REIT、蛇口產園REIT、首鋼綠能REIT自上市至今已累計公告分紅2次。

另據(jù)新經濟e線了解，產權類REITs2022年預期現(xiàn)金分派率為3.29%，經營權類REITs2022年預期現(xiàn)金分派率為6.90%（按照公司披露預期）。業(yè)內認為，在利率下行環(huán)境下，基礎資產的收益率越來越有吸引力。無疑，這一收益率水平已經能夠吸引大量的底層優(yōu)秀基礎資產申請掛牌REITs。