文|礪石財(cái)經(jīng)  李平 

1、凈利潤(rùn)止跌回升

“房地產(chǎn)依然是個(gè)十萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。” 8月31日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科2022中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示。

自今年6月“空翻多”之后，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮繼續(xù)向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞著信心："兩個(gè)月前，我在股東大會(huì)上說(shuō)過(guò)，從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過(guò)程，到今天為止我仍然堅(jiān)持這個(gè)判斷。"

繼一季度凈利潤(rùn)止跌回升之后，萬(wàn)科中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)佻F(xiàn)企穩(wěn)的跡象，或許是郁亮更加堅(jiān)定其“樓市筑底論”的一個(gè)重要原因。

8月30日晚，萬(wàn)科公布2022年上半年財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 2,069.2 億元，同比增長(zhǎng) 23.82%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)117.21億元，同比增長(zhǎng)9.26%。這個(gè)業(yè)績(jī)?cè)谝槐姺康禺a(chǎn)企業(yè)中一枝獨(dú)秀。

分季度來(lái)看，第二季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1442.49億元，同比增長(zhǎng)37.58%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)為 106.28億元，同比增長(zhǎng) 11.06%。這也是自2021年第二季度以來(lái)，萬(wàn)科時(shí)隔四個(gè)季度首次實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)同比回正。

但可以看出的是，萬(wàn)科上半年尤其是第二季度的凈利潤(rùn)增速明顯不及營(yíng)收增速，背后原因在于毛利率的下滑。今年上半年，萬(wàn)科毛利率為20.46%，較去年同期下降2.48個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)結(jié)算毛利率為21.9%，較去年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)類(lèi)型看，今年上半年，萬(wàn)科來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1916.7億元，占比92.6%，去年同期這一占比為94.26%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為121.9億元，收入占比為5.89%，物業(yè)占比同比提升0.76個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算實(shí)現(xiàn)收入 1,788.8 億元，同比增長(zhǎng) 23.9%；物業(yè)板塊萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 143.5 億元，同比增長(zhǎng) 38.2%；物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%；租賃住宅實(shí)現(xiàn)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%；商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 40.1 億元，同比增長(zhǎng) 10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入 27.5億元，同比增長(zhǎng) 12.2%。

整體來(lái)看，萬(wàn)科五大業(yè)務(wù)板塊均實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，公司地方開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比略有下滑。不過(guò)，疫情、經(jīng)濟(jì)增速放緩仍給萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)帶來(lái)很多挑戰(zhàn)，其租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收增速僅保持在10%上下，營(yíng)收增速較去年同期明顯放緩。因此，上半年萬(wàn)科仍有90%以上的收入來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

早在2016年3月，郁亮就提出“萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)是10年之后半壁江山來(lái)自于新業(yè)務(wù)。”目前看，郁亮想要完成這一目標(biāo)的壓力并不小。

縱然如此，萬(wàn)科上半年結(jié)束了凈利潤(rùn)同比下滑的尷尬，這在雷聲隆隆的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)較為難得。因此，郁亮選擇親自出席萬(wàn)科今年的中報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，這在其成為萬(wàn)科董事會(huì)主席的五年內(nèi)非常罕見(jiàn)。

在郁亮看來(lái)，市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能，“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期三大調(diào)控目標(biāo)，前兩個(gè)已基本實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大挑戰(zhàn)?！庇袅帘硎荆€(wěn)預(yù)期問(wèn)題就是信心問(wèn)題，“在行業(yè)冬天里，最重要做的就是生火取暖”。

很多人將郁亮的這一表述解讀為"萬(wàn)科要在寒冬里放把火”，這應(yīng)該是一種曲解。至少?gòu)匿N(xiāo)售金額、拿地?cái)?shù)據(jù)、開(kāi)工面積等數(shù)據(jù)上看，都看不到萬(wàn)科由保守轉(zhuǎn)向激進(jìn)的跡象。

2、銷(xiāo)售金額下降39.3%

事實(shí)上，由于中國(guó)實(shí)行的是預(yù)售制度，銷(xiāo)售收入反映到報(bào)表上會(huì)存在一定的時(shí)滯，房企當(dāng)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更多反映的是前幾年的銷(xiāo)售結(jié)算。而從萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售情況來(lái)看，并不是非常樂(lè)觀。

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額為2152.9億元，同比下降39.3%；銷(xiāo)售面積為1290.7萬(wàn)方，同比下降41.1%。去年上半年，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額達(dá)到3544.3億元，創(chuàng)下歷年同期最高。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)到50.3%，其中TOP10房企同比降幅均值為38.2%。對(duì)比來(lái)看，萬(wàn)科銷(xiāo)售情況要略差于頭部房企平均水平。

截至6月末，萬(wàn)科已售未結(jié)轉(zhuǎn)合同金額6672.7億元，分別較去年中期、去年底下降14.66%、6.12%，這說(shuō)明公司在是通過(guò)加快結(jié)轉(zhuǎn)速度來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的增長(zhǎng)。

另外，截至上半年末，萬(wàn)科預(yù)收賬款金額（合同負(fù)債）為5876.06億元，較去年同期（6942.28億元）減少了1066億元，這說(shuō)明萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)的“蓄水池”水位也有一定下降。

由于預(yù)判到“黑鐵時(shí)代”的來(lái)臨，萬(wàn)科在土地儲(chǔ)備上略顯保守。2021年全年，萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售3807.8萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積3265.3萬(wàn)平方米，而新增拿地面積僅2667.4萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出“銷(xiāo)售面積＞新開(kāi)工面積＞新增拿地面積”的態(tài)勢(shì)，土儲(chǔ)規(guī)模進(jìn)一步下降。

在拿地與開(kāi)工方面，萬(wàn)科上半年仍然保持謹(jǐn)慎。拿地方面，萬(wàn)科上半年年共新獲取19宗地，總建面307.8萬(wàn)平方米，權(quán)益建面213.1萬(wàn)平方米，權(quán)益面積和權(quán)益地價(jià)相對(duì)上年同期分別降了80.6%和80%；拿地總價(jià)386.8億元，權(quán)益拿地權(quán)益價(jià)248.3億元，拿地銷(xiāo)售比不足18%。

開(kāi)工方面，上半年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)新開(kāi)工計(jì)容面積約1068.8 萬(wàn)平方米，同比下降38.9%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降34.4%，萬(wàn)科開(kāi)工面積降幅要高于全國(guó)總量降幅。

而從最近兩個(gè)月數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)科銷(xiāo)售依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。今年7月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積216.5萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額336.9億元，同比下降34.6%；8月31日，中指研究院房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科1-8月銷(xiāo)售額2790.0億元，同比減少37.2%，這一降幅相比今年1-6月略有收窄。

事實(shí)上，6月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的全面回暖應(yīng)該是支撐郁亮地產(chǎn)“短期筑底”這一判斷的一個(gè)重要支撐。然而，7月、8月兩個(gè)月數(shù)據(jù)較6月份仍然出現(xiàn)了比較明顯的落差。

對(duì)此，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素共同促成了6月地產(chǎn)銷(xiāo)售的回升，但隨著“停貸”事件的大面積發(fā)酵，對(duì)消費(fèi)者買(mǎi)房的信心造成了一定影響。因此，郁亮才認(rèn)為穩(wěn)預(yù)期問(wèn)題就是信心問(wèn)題，需要“生火取暖”，來(lái)重建市場(chǎng)信心。

3、市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇才是重點(diǎn)？

作為地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的掌舵人，郁亮有關(guān)房地產(chǎn)時(shí)代的表述一直被業(yè)界當(dāng)做行業(yè)風(fēng)向的重要參考。尤其是這幾天，“白銀時(shí)代”、“活下去”、“黑鐵時(shí)代”等觀點(diǎn)均成為一時(shí)的熱門(mén)話題。

“生火取暖”也成為諸多媒體提煉有關(guān)郁亮講話的關(guān)鍵詞。聯(lián)系上下文語(yǔ)境來(lái)看，“生火取暖”似乎在說(shuō)要建立消費(fèi)者的購(gòu)房信心，以此來(lái)防止"市場(chǎng)恐慌情緒的繼續(xù)蔓延(投資者提問(wèn)）"。因此，郁亮所說(shuō)的生火者，應(yīng)該是宏觀調(diào)控政策的制定者。

“在這些新的領(lǐng)域里面，我們很希望大家共同關(guān)心和探討，共同呼吁有利于城市業(yè)務(wù)發(fā)展、有利于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段的政策措施出臺(tái)”。從這句話里也不難看出，郁亮是說(shuō)需要新政策推出來(lái)實(shí)現(xiàn)“生火取暖”。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)短期已經(jīng)筑底，但是恢復(fù)是緩慢和溫和的過(guò)程”。對(duì)比去年同期數(shù)據(jù)來(lái)看，“市場(chǎng)緩慢回暖”或許才是郁亮本次發(fā)言中的一個(gè)更加有概括性的總結(jié)。

去年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.11億元，同比增長(zhǎng)14.19%，凈利潤(rùn)為110.47億元，下滑幅度為11.68%，這也是萬(wàn)科自2008年以來(lái)中報(bào)凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)同比下滑。

對(duì)此，萬(wàn)科總裁祝九勝在萬(wàn)科2021年半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上不禁感慨：“跟優(yōu)秀同行相比，就是人比人氣死人”。

與此同時(shí)，祝九勝在業(yè)績(jī)會(huì)上總結(jié)了萬(wàn)科去年上半年業(yè)績(jī)下滑明顯的三個(gè)主要原因：第一是銷(xiāo)售增長(zhǎng)有限，不足以對(duì)沖利潤(rùn)率的下滑，第二是毛利率下降稍快，第三是公司轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬(wàn)科房毛利率為24.94%，相比2020年同期（31.81%）同比下滑近9個(gè)百分點(diǎn)；其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為18%，同比大幅下降6.02個(gè)百分點(diǎn)。

可以看到，萬(wàn)科上半年毛利率仍處于下滑趨勢(shì)，只是下滑幅度相對(duì)減弱。對(duì)此，祝九勝在今年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，市場(chǎng)確實(shí)有低迷的一面，這個(gè)時(shí)候毛利率肯定是承受了一定壓力。從長(zhǎng)期來(lái)看，毛利率還是要回到一個(gè)社會(huì)平均水平。

另外，由于營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)大，今年上半年萬(wàn)科的期間費(fèi)用率略有下滑，其中銷(xiāo)售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為2.34%、2.32%，較去年同期分別下降0.24個(gè)百分點(diǎn)、0.62個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用率的下降在一定程度上提振了公司利潤(rùn)端的表現(xiàn)。

而從轉(zhuǎn)型角度觀察，萬(wàn)科新業(yè)務(wù)占比雖有提升，但這也難說(shuō)目前萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的真實(shí)效果如何，畢竟公司9成以上收入仍來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

對(duì)比來(lái)看，在祝九勝總結(jié)有關(guān)萬(wàn)科2021年上半年業(yè)績(jī)下滑的三個(gè)因素中，毛利率下滑、轉(zhuǎn)型進(jìn)度慢這兩大問(wèn)題都依然存在。只是由于加快了結(jié)算速度，使得公司上半年銷(xiāo)售的增長(zhǎng)對(duì)沖了利潤(rùn)率的下滑，才是萬(wàn)科上半年凈利潤(rùn)止跌回升的關(guān)鍵。

不過(guò)，從萬(wàn)科目前的拿地、開(kāi)工及最近兩個(gè)月銷(xiāo)售情況來(lái)看，萬(wàn)科短期業(yè)績(jī)恐怕難有實(shí)質(zhì)性改變?；蛟S，這也是郁亮呼吁要“生火取暖”來(lái)度過(guò)冬天的真正原因所在。