記者 | 黃昱
郁亮在兔年開(kāi)年上班第三天就投下重磅炸彈，對(duì)萬(wàn)科多個(gè)區(qū)域的城市總經(jīng)理進(jìn)行大幅人事調(diào)整。
繼春節(jié)前深圳、東莞換將后，萬(wàn)科南方區(qū)域在年后迎來(lái)了更大范圍的人事調(diào)整，這次涉及佛山、廈門(mén)、惠州等多個(gè)城市。
據(jù)界面新聞了解，1月30日，萬(wàn)科內(nèi)部下發(fā)一系列人事任命，原佛山萬(wàn)科總經(jīng)理黃運(yùn)林調(diào)任北京區(qū)域公司合伙人，原廈門(mén)萬(wàn)科總經(jīng)理常樂(lè)調(diào)任佛山萬(wàn)科總經(jīng)理，原南方區(qū)域產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理高駿調(diào)任廈門(mén)萬(wàn)科總經(jīng)理，原惠州萬(wàn)科總經(jīng)理劉健華調(diào)任東莞公司合伙人，原南方區(qū)域合伙人陳致中調(diào)任惠州萬(wàn)科總經(jīng)理。
在南方區(qū)域一系列人事任命發(fā)布同一日，萬(wàn)科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍也調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬(wàn)科總經(jīng)理。
據(jù)界面新聞了解，此次人事調(diào)整非常突然，很多總經(jīng)理都是當(dāng)天才得知。
圍繞佛山、惠州、廈門(mén)三大城市公司總經(jīng)理的變動(dòng)，萬(wàn)科這一系列人事調(diào)整有升有降，除了黃運(yùn)林外也全部是在南方區(qū)域內(nèi)部流動(dòng)。
對(duì)于南方區(qū)域此番人事調(diào)整的原因，萬(wàn)科方面暫無(wú)回應(yīng)。
萬(wàn)科這些年人事調(diào)整的首要原則是“業(yè)績(jī)論英雄”。
對(duì)于曾巍來(lái)說(shuō)，從萬(wàn)科原北京區(qū)域副總經(jīng)理調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人無(wú)疑是升職；林曈雖然從東北區(qū)首變?yōu)楸本┏鞘泄镜目偨?jīng)理，但從區(qū)位重要性，以及規(guī)模體量來(lái)說(shuō)，也是得到重用。萬(wàn)科東北區(qū)域2022年上半年整體銷量約90億元，北京單城則有近70億元。
相較曾巍和林曈兩人去到更適合自己的位置，南方區(qū)域城市總經(jīng)理人事變動(dòng)人則有升有降。
一般萬(wàn)科城市公司總經(jīng)理同時(shí)都會(huì)是所在區(qū)域合伙人，因此被免去佛山萬(wàn)科總經(jīng)理職位，同時(shí)獲任北京區(qū)域公司合伙人的黃運(yùn)林無(wú)疑是降職了，未來(lái)能否回到一線帶兵打仗還是未知數(shù)。
黃運(yùn)林在佛山萬(wàn)科總經(jīng)理的職位上算是待滿了一個(gè)完整周期，在他來(lái)之前的2019年，萬(wàn)科啟動(dòng)了一場(chǎng)號(hào)稱“大江大?！庇?jì)劃的人事大調(diào)整，佛山萬(wàn)科總經(jīng)理一職在之前經(jīng)歷了頻繁的變動(dòng)。
2011年至2019年佛山萬(wàn)科的總經(jīng)理都是李升陽(yáng)。2019年5、6月份，萬(wàn)科進(jìn)行了密集的人事?lián)Q防，孫嘉取代張紀(jì)文成為萬(wàn)科南方區(qū)域首席執(zhí)行官，唐激楊從廣州萬(wàn)科總經(jīng)理調(diào)任深圳萬(wàn)科總經(jīng)理，李升陽(yáng)接替廣州總經(jīng)理一職，深圳萬(wàn)科副總經(jīng)理馮卷調(diào)任佛山萬(wàn)科總經(jīng)理。
然而，馮卷在佛山萬(wàn)科總經(jīng)理的位置上并沒(méi)有待太久。2019年底，萬(wàn)科再次啟動(dòng)了一場(chǎng)城市總大換防，涉及14個(gè)城市總，其中馮卷被免職，保留南方區(qū)域合伙人一職，原為濟(jì)南萬(wàn)科總經(jīng)理的黃運(yùn)林成為新任佛山萬(wàn)科總經(jīng)理。
萬(wàn)科早在2005年就進(jìn)入了佛山市場(chǎng)，是最早布局佛山的房企之一。在很長(zhǎng)一段時(shí)間，萬(wàn)科在佛山的銷售業(yè)績(jī)排名都是穩(wěn)居前三的。
克而瑞佛山房企銷售排行榜顯示，2018年，萬(wàn)科在佛山的權(quán)益銷售金額約為161億元，超過(guò)當(dāng)年廣州萬(wàn)科約130億元的權(quán)益銷售額，在佛山市場(chǎng)位居第二名，僅次于碧桂園的176億元；2019年佛山萬(wàn)科權(quán)益銷售金額下滑至139億元，但仍位居第三名，排在碧桂園和保利之后。
進(jìn)入2020年，喊出“活下去”已有一年多的萬(wàn)科在佛山的銷售持續(xù)下滑，全年權(quán)益銷售為123.6億元，位居佛山樓市第五位。2021年、2022年，佛山萬(wàn)科銷售繼續(xù)大幅下滑，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售分別只有約65億元、59億元，排名第八、第五。
作為重點(diǎn)產(chǎn)出城市，萬(wàn)科在佛山近些年來(lái)的投資拿地上存在失誤，拉低了萬(wàn)科的整體業(yè)績(jī)回報(bào)。
2021年下半年尤其進(jìn)入四季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，萬(wàn)科對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值，合計(jì)減少歸母凈利潤(rùn)約26億元，其中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備31.2億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)21.4 億元。
據(jù)萬(wàn)科財(cái)報(bào)，佛山有兩個(gè)項(xiàng)目在2021年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，合計(jì)約達(dá)6.4億元，占總計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的20.5%。在此背景下，萬(wàn)科于2021年久違的出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下滑的情況。
萬(wàn)科主席郁亮在去年3月業(yè)績(jī)會(huì)上反思時(shí)曾表示，盡管萬(wàn)科早已提出在“管理紅利時(shí)代”必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，但當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，萬(wàn)科仍有部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。
在郁亮看來(lái)，出現(xiàn)投資失誤的根本原因又在于過(guò)去萬(wàn)科一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式，這種管理模式在地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代是非常有競(jìng)爭(zhēng)力的，如今隨著地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、大型復(fù)雜項(xiàng)目越來(lái)越多，該管理方式受到一些挑戰(zhàn)。
為了改變這一情況，萬(wàn)科在2021年9月成立了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，投資額度不再分大餅，希望通過(guò)集中管控，將資金更加集中地投向市場(chǎng)穩(wěn)定、完全邊際高，團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力強(qiáng)的地區(qū)。
然而在此之前，2020年4月和2021年7月，急于在佛山補(bǔ)倉(cāng)的萬(wàn)科先后拿下了香港城TOD地塊、軍區(qū)農(nóng)場(chǎng)二期地塊這兩大地價(jià)超50億元的大型復(fù)雜項(xiàng)目。
香港城TOD地塊是萬(wàn)科聯(lián)合大股東深圳地鐵所拿地塊，建成萬(wàn)科天空之城項(xiàng)目，于2020年11月入市，這兩年成為萬(wàn)科在佛山的主要銷售來(lái)源。
相比香港城TOD地塊，軍區(qū)農(nóng)場(chǎng)二期地塊無(wú)論是對(duì)房企的操盤(pán)能力還是資金實(shí)力都有更高的要求，后被萬(wàn)科開(kāi)發(fā)成萬(wàn)科璞悅山項(xiàng)目，于2022年3月開(kāi)盤(pán)，但因價(jià)格過(guò)高，入市后一直不溫不火。
萬(wàn)科軍區(qū)農(nóng)場(chǎng)二期地塊還有一個(gè)小插曲，那就是中海地產(chǎn)和保利發(fā)展在土拍結(jié)束兩日后向佛山市自然資源局南海分局“狀告”萬(wàn)科跳價(jià)競(jìng)拍，稱拍賣(mài)過(guò)程中，萬(wàn)科直接喊價(jià)從配建保障性住房面積1.7萬(wàn)平方米直接跳價(jià)報(bào)出2.5萬(wàn)平方米成交，將配建人才住房面積喊到了最高。
新任萬(wàn)科佛山總經(jīng)理的常樂(lè)也是萬(wàn)科的老臣，2005年加入萬(wàn)科，曾任佛山萬(wàn)科助理總經(jīng)理、南寧萬(wàn)科總經(jīng)理，2019年初調(diào)任廈門(mén)萬(wàn)科總經(jīng)理。
不過(guò)，常樂(lè)任廈門(mén)總經(jīng)理期間，廈門(mén)萬(wàn)科的市場(chǎng)排名也大幅下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018-2022年，廈門(mén)萬(wàn)科的權(quán)益銷售分別為25.83億元、15億元、34.8億元、31.83億元、12.78億元，排名第3、第13、第7、第13、第15。
相較于黃運(yùn)林，常樂(lè)的優(yōu)勢(shì)或許在于對(duì)南方市場(chǎng)更為熟悉。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨大調(diào)整的背景下，這些職業(yè)經(jīng)理人能否扭轉(zhuǎn)萬(wàn)科在佛山、廈門(mén)等重點(diǎn)城市持續(xù)下滑的業(yè)績(jī)，依然面臨重重挑戰(zhàn)。