記者｜張子怡

王海武上任印力總裁一年多時間，萬科與印力在商業(yè)項目的運營管理方面融合更進一步。

近日有市場消息稱，萬科集團決定將萬科各個區(qū)域的部分商業(yè)項目調(diào)整由印力集團管理，這批商業(yè)項目總數(shù)達到49個，總商業(yè)體量約200萬平方米。

接近印力集團的相關(guān)人士向界面新聞確認了上述消息，其進一步表示，本次涉及的主要是一些區(qū)域型和社區(qū)型項目，主要為了區(qū)域內(nèi)特征相近項目的業(yè)務(wù)資源能拉通和集約利用，不是全部的萬科BG項目。項目搭接完成后，印力集團管理面積大概會增加至1200萬平方米。

本次調(diào)整涉及的項目包括無錫、南寧、北京、青島、濟南、重慶、貴陽、昆明、西安、烏魯木齊、南昌、徐州、泰州、合肥、沈陽和長春等20余個城市的萬科自主開發(fā)的商業(yè)項目，涵蓋萬科廣場、萬科里以及2049產(chǎn)品線。

2016年8月，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%股權(quán)，收購完成后印力成為萬科集團成員企業(yè)，并作為其專門的商業(yè)運營平臺。但在成為印力股東的六年時間里，兩者在業(yè)務(wù)方面的融合度上并不高，運營團隊相對獨立。

目前萬科整體的商業(yè)業(yè)務(wù)主要由兩個部分構(gòu)成，一部分為城市公司下轄商業(yè)集團，主要依附于地產(chǎn)集團存在，產(chǎn)品線包括萬科廣場、萬科里、萬科紅等；另一部分部分則是印力集團，主要產(chǎn)品為印象城、印象匯、印象里等。

萬科2022年中報顯示，截至2022年6月30日，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)累計開業(yè)的總建面達1194.8萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建面為441.1萬平方米。已開業(yè)項目整體出租率91.3%，其中開業(yè)1年以上的商業(yè)項目出租率91.6%。

可供對比的是，同期華潤置地、龍湖已開業(yè)商業(yè)項目規(guī)模雖略低于萬科商業(yè)，但分別實現(xiàn)租金收入62億元、46.54億元，整體出租率分別為96.4%、95.6%。

在萬科和印力融合的這6年間，商業(yè)IP不突出，缺乏統(tǒng)一的管理讓萬科在商業(yè)地產(chǎn)范疇的影響力仍不如華潤置地和龍湖。

萬科2022年中報顯示，上半年本集團商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項目)營業(yè)收入40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.5億元，同比增長12.2%。

財報顯示，今年上半年萬科運營管理的前十大商業(yè)項目中，僅有龍崗萬科廣場為深圳市萬科商業(yè)管理有限公司運營，其它9個商業(yè)項目均為印力集團運營。

可以看出，從商業(yè)運營的專業(yè)性角度，萬科旗下商業(yè)項目的運營質(zhì)素與效率還是以印力集團更為見長。

根據(jù)印力官網(wǎng)，截至目前運營管理項目超100個，遍布全國50多個城市，資產(chǎn)規(guī)模近900億，管理面積近1000萬平方米。

財報顯示，今年上半年印力集團繼續(xù)通過輕重并舉的方式拓展項目，上半年新拓展1個重資產(chǎn)項目（長沙中心印象城），及1個輸出管理項目（上海森蘭印象城），合計建筑面積26.4萬平方米。截至上半年末，印力累計輸出管理項目為35個，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項目。

2021年7月，當時擔任萬科集團COO的王海武空降印力，出任印力總裁一職時。當時就有分析認為，王海武調(diào)任印力，或能讓印力成為萬科商業(yè)的統(tǒng)一、唯一運營平臺。

今年3月，印力集團進行過一輪組織架構(gòu)調(diào)整，印力全國十大城市公司縮減為八個。即在原來十大城市公司的基礎(chǔ)上，取消了南昌、西安兩大城市公司，形成新的八大城市公司。

此次，萬科集團又將49個項目注入印力集團，也是兩者在商業(yè)項目上進一步的融合。

然而，體系龐大的萬科商業(yè)同印力集團的整合并不容易。一方面，萬科自有商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)，主要服務(wù)于住宅項目。這類商業(yè)項目體量不大，但運營難度不小。另一方面，萬科各區(qū)域仍擁有自己的商業(yè)公司，旗下商業(yè)項目仍交由這些商業(yè)公司開發(fā)。

接下來，王海武領(lǐng)導的印力集團同萬科商業(yè)的融合、以及如何運營來自母公司的商業(yè)項目，繼續(xù)增強二者在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域管理的統(tǒng)一，做強萬科的商業(yè)IP屬性，依然會面臨挑戰(zhàn)。